10月31日，克而瑞公布了1-10月份房地產企業的銷售情況。又有幾家企業新進入千億規模俱樂部。他們分別是：中國金茂（0817.HK）、泰禾集團（0732.HK）、富力地產（2777.HK）、正榮地產（6158.HK）、金科集團及中梁地產。雖然目前房地產受到調控和宏觀經濟因素影響，市場對行業發展增速及市場空間產生悲觀預期，但房地產企業未來主要的增長邏輯還是在集中度上，長遠來看規模還是起到關鍵作用。

　　一、

　　通過整理克而瑞過往公布的榜單，下圖得出目前各個梯隊房地產企業合約銷售門檻的變化。

　　可以看到，各梯隊門檻就創了新高，門檻提升較快的還是TOP11-30這個梯隊。可預見，未來TOP50之后的企業會逐步放緩，而TOP11-30這個梯隊的房企則將表現出良好的成長性。

　　我們進一步看一下10月份成功進入千億規模的企業情況。其中這四家企業中，中國金茂增速159%；隨后是泰禾集團達到100%；正榮地產達到70%；富力地產為47%。

　　而從股價變動的角度看的話，2018年以來，作為港交所新股的正榮地產表現就更為出色。

　　從數據上看，在這四家同梯隊的企業中，正榮地產的股價2018年以來上漲了20%，不單單遠遠跑贏了同行，還遠遠跑贏了大盤。正榮地產股價保持逆勢增長這一點在悲觀的市場環境中顯得殊為不易。

　　二、

　　那么正榮地產具備什么優勢使其“后來居上”呢？正榮地產主營是開發住宅物業，以及開發、運營及管理商業及綜合用途物業。正榮地產較為人熟知的是其較為獨特的產品定位。

　　立足“改善大師”的品牌定位，正榮專注美好生活打造與人居改善，致力于開發高品質住宅物業，并逐漸打造出“正榮府”、“正榮·紫闕臺”及“正榮·云麓”三大成員產品品牌。 除了住宅開發，為保持多元化、平衡的業態組合，正榮地產還開發及運維正榮中心、正榮街等商業及多用途物業組合產品線，以及上海虹橋·正榮中心高端商辦項目，西安正榮·彩虹谷婦幼主題型商業項目等一系列商業物業代表作品。

　　除了產品定位上面的優勢。作為住宅開發企業，核心還是看土地儲備。產品的品質和土儲的品質共同決定了公司未來銷售端的競爭力，從而影響公司的周轉；而土地儲備的數量則影響公司增長的可持續性。

　　土儲的品質上主要看公司歷年的布局情況。

　　公司偏向于深耕一線城市周邊的二三線城市，其中如蘇州、合肥、南京、福州、嘉興等。2018年上半年公司成功將業務拓展至成都、重慶和廣州。目前看來公司在對城市選擇上是精準的，符合未來國家發展趨勢，一直保持穩健的擴張。據悉，正榮未來布局戰略將堅持“核心城市+衛星城”的布局模式，堅持“千億正榮，百億區域”的深耕策略；在經營管理上，將遵循“精總部、強區域”的思路，進一步整合資源、提升效能，落實精細化管理。

　　土地成本也影響土儲的質量，在限價政策持續的背景下，公司土地成本是直接項目利潤的關鍵因素。截至6月30日，正榮地產總土儲的每平方米平均土地成本為人民幣4,337元，地價占售價約25%-30%。成本優勢明顯，其中近年公司加大與同行合作開發起到了降低成本的作用。截至2018年中期，正榮地產開發項目121個，其中合營項目45個，合作伙伴包括龍湖、世茂、保利、中國金茂、旭輝、遠洋、碧桂園、雅居樂、合景泰富、招商、禹州等知名房企。

　　小結：

　　房地產行業在2018年上市以來，集中度的提升趨勢未減反增。作為新晉的千億規模房企，正榮地產多維度因素支撐其股價表現**。其中較為核心的是公司體現出**的成長性。正榮地產擁有豐厚的低成本優質土地儲備，以支撐公司未來2-3年發展，公司的長期競爭優勢明顯。