近日，包括泰禾集團(tuán)、福晟集團(tuán)、正榮地產(chǎn)在內(nèi)的三家房企分別宣布與信托公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，合作規(guī)模總計(jì)達(dá)400億元人民幣（下同）。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近期房企再融資不僅數(shù)量攀升，利率也水漲船高，較高年化利率接近14%。而近期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)和城市高頻數(shù)據(jù)均顯示，新房銷(xiāo)售有趨冷跡象：銷(xiāo)售、投資、開(kāi)工、拿地增速全線回落。

天風(fēng)證券研報(bào)指出，若新房銷(xiāo)售市場(chǎng)2019年持續(xù)低迷，則房企資金面或?qū)⒚媾R三期疊加：占到位資金接近一半的銷(xiāo)售回款2019年或?qū)㈤_(kāi)始下滑；2019年上半年仍是債券到期高峰，房企借新還舊壓力較大；同時(shí)，2019年也是非標(biāo)到期高峰。

三房企簽約400億信托協(xié)議

僅僅4天內(nèi)，三家房企便簽約規(guī)模達(dá)400億元的信托合作協(xié)議。

11月21日，正榮地產(chǎn)與興業(yè)國(guó)際信托有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，興業(yè)信托將為正榮地產(chǎn)提供100億元授信額度。而日前，正榮剛與中山證券舉行戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，雙方締結(jié)了200億元全方面資本市場(chǎng)金融業(yè)務(wù)合作協(xié)議。

11月23日，泰禾集團(tuán)與光大興隴信托有限責(zé)任公司在蘭州市簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，建立全面業(yè)務(wù)合作關(guān)系，總規(guī)模200億元。

11月24日上午，福晟集團(tuán)與光大信托簽署了100億元戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，雙方將在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑、物業(yè)等領(lǐng)域開(kāi)展全面深入合作。

用益信托首席研究員李旸向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，上述信托主要是為房企提供金融支持，在當(dāng)前環(huán)境下房地產(chǎn)對(duì)融資需求還是很大的。

億翰統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企第一次償債小高峰集中在2018年9月~2019年10月，償還規(guī)模約3800億元，月均償還額280億元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，償債規(guī)模約8600億元，月均償還額480億元。

近期多家房企也進(jìn)行了密集發(fā)債，上市房企的融資規(guī)模平均每周已百億元。而且利率也水漲船高，較高年化利率接近14%。在房地產(chǎn)常見(jiàn)的融資渠道如銀行貸款、公司債、股權(quán)融資等被收緊后，高負(fù)債房企的融資需求缺口更大。在此背景下，盡管成本高,但用途較為靈活的信托資金仍成為房企青睞的融資方式。

而隨著房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，整體上信托貸款的規(guī)模亦明顯縮量，同時(shí)房地產(chǎn)信托的收益率也不斷抬升。較新統(tǒng)計(jì)顯示，今年前三季度，集合信托市場(chǎng)上成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均收益率分別為7.71%、7.88%和 8.07%。進(jìn)入四季度，截至11月15日，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均收益率已達(dá)到8.41%。如果從單個(gè)產(chǎn)品的收益情況來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)上甚至不乏收益率過(guò)9%甚至10%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

但也有分析認(rèn)為，今年是融資渠道斷裂導(dǎo)致企業(yè)融資成本抬升，比如信貸、非標(biāo)利率。而如果融資需求萎縮，企業(yè)融資利率將開(kāi)始見(jiàn)頂回落，比如房地產(chǎn)信托等。

房地產(chǎn)資金或面臨三期疊加

從克而瑞百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，今年10月份銷(xiāo)售金額增速繼續(xù)回落，絕對(duì)值也在走低。總體而言，銷(xiāo)售降溫的趨勢(shì)非常明顯。

天風(fēng)證券相關(guān)研報(bào)則指出，若新房銷(xiāo)售市場(chǎng)2019年持續(xù)低迷，則房企資金面或?qū)⒚媾R三期疊加：占到位資金接近一半的銷(xiāo)售回款2019年或?qū)㈤_(kāi)始下滑；2019年上半年仍是債券到期高峰，房企借新還舊壓力較大；同時(shí)，2019年也是非標(biāo)到期高峰。

市場(chǎng)降溫導(dǎo)致回款難度加大，利用多渠道融資、強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金高周轉(zhuǎn)成為房企共識(shí)。11月16日，正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)布公告：公司控股股東RoYue將其已發(fā)行股本中5.75億股普通股抵押予以一家資產(chǎn)管理公司，占公司已發(fā)行股本比例約13.95％，該資產(chǎn)管理公司獨(dú)立于本公司及其關(guān)連人士；截止公告披露日止，RoYue實(shí)益擁有本公司已發(fā)行股本中的22.79億股股份，相當(dāng)于本公司已發(fā)行股本的約55.26％。

10月底，福晟國(guó)際的一項(xiàng)融資公告引起市場(chǎng)關(guān)注。福晟國(guó)際發(fā)布公告稱，大業(yè)信托與全資子公司湖南正昊訂立融資安排補(bǔ)充協(xié)議，主要是大業(yè)信托貸款本金額5億元人民幣之還款日期延長(zhǎng)。隨后，福晟國(guó)際發(fā)布公告作出解釋，融資安排期限為48個(gè)月（4年）內(nèi)，故該項(xiàng)補(bǔ)充協(xié)議是在該融資安排的存續(xù)期內(nèi)，不存在任何融資款項(xiàng)延期或違約情形。同時(shí)公告顯示，延期融資款項(xiàng)于上述延長(zhǎng)期限內(nèi)須按11%的年利率計(jì)息。

而對(duì)于本次福晟集團(tuán)與光大信托的合作，福晟集團(tuán)內(nèi)某品牌管理中心人士表示，此次合作協(xié)議的融資利率是根據(jù)福晟集團(tuán)的信用評(píng)級(jí)還有其他因素綜合考量后決定的，具體的合作形式和利率約定目前還沒(méi)有定論。

而融資難、回款難導(dǎo)致企業(yè)投資意愿發(fā)生轉(zhuǎn)變，早在三季度中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，多數(shù)企業(yè)已經(jīng)表達(dá)了要謹(jǐn)慎拿地的態(tài)度。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年1~10月，泰禾集團(tuán)新增建筑面積165.6萬(wàn)平方米，新增貨值達(dá)171億元。在房企新增貨值TOP100中排名第92位，與其去年全年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)相比拿地速度大幅放緩。

上海易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，除了利用融資渠道“輸血”外，保證銷(xiāo)售回款也將是房企2019年的共同目標(biāo)。在當(dāng)前的市場(chǎng)周期下，為保證資金回籠,不排除會(huì)有房企繼續(xù)打折促銷(xiāo)銷(xiāo)售樓房。