僅11月27日，12家房企公告顯示，融資規模共計280億；機構認為，海外融資成本高但需求未減

時至年末，又到了房企發債的高峰期。

中原地產研究中心統計數據顯示，11月（截至11月28日），全國多家房地產公司密集獲準發行大額融資，合計數額已經過1000億。

中原地產首席分析師張大偉分析認為：“從樓市調控政策看，較嚴格的時候已經過去，政策底部逐漸形成，房企融資難度有所降低。隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他渠道融資的需求持續大漲，四季度對于房企來講較重要的工作將是融資?！?/P>

大額融資頻現

僅僅11月27日一天，12家房企發布公告，披露其近期融資計劃或公告票據上市發行，累計規模約280億。

而進入11月份以來，有30余家房地產公司發布了境內外融資公告，既有行業龍頭，也包括民營企業，融資類型包括增發、優先票據、中期票據、可換股債、公司債、短期融資券、ABS等形式，總規模過1000億元。

在年末發債的窗口期，不少房企發行大額融資。11月27日，保利發展控股集團股份有限公司發布公告稱，將發行100億元的中期票據，已經完成注冊。

此外，11月23日，泰禾集團與光大信托合作，光大信托將為泰禾集團提供200億元的綜合授信額度。11月13日傍晚，華夏幸?；鶚I股份有限公司發布公告稱，證監會核準公司向合格投資者公開發行面值總額不過80億元的公司債券。

“對于房地產企業來說，樓市銷售逐漸放緩，而前期過度投資，對資金需求上漲。回款難，房企增加融資的需求明顯上漲?！睆埓髠ミ@樣解讀。

龍頭房企成本低

對于公司債券來說，實力房企的發債成本相對較低。例如，龍湖20億元公司債券票面年利率僅為4.8%；首創置業擬發行的25億規模公司債券票面利率詢價區間為4.0%-5.0%，融資成本相對較低。

而對于一些發展中的中型房企而言，票面利率略走高。例如，福晟集團擬發行10億規模公司債券，票面利率7.90%，雖然相比于龍頭房企偏高，但是也屬于常見的利率區間。

國內融資成本較為平穩，而海外融資成本卻升高。近日時代中國和弘陽地產發的兩筆美元債票面利率都達到10%以上。其中，弘陽地產高達13.5%的票面利率位處**。同樣，時代中國3億美元優先票據于昨日在中國香港聯合交易所上市發行，票據利率為10.95%，屬于上述發行的公司債中票面利率較高的房企。但是，同樣是3年到期的美元優先票據，弘陽地產的票面利率比時代中國還要高出2.55%。

“雖然海外融資成本明顯上漲，疊加匯率的波動，壓力非常大，但是，房企在資金壓力下，需求量依然非常大?！睆埓髠シ治龇Q。

借新還舊居多

年底，面臨債務的集中兌付，償還舊債也成為不少房企發債募集資金的主要用途。其中，美的置業將發行的10億元公司債全部用于償還公司有息債務，不用于購買土地。上市僅4個月的弘陽地產也將發債所得款項凈額用于現有債務進行再融資及一般公司用途。

Wind數據顯示，2018年全年公司債和企業債合計有2638只已經兌付或即將兌付，涉及到期償還、提前兌付和回售，預計規模1.43萬億元，較2017年大幅增長近60%。由此，今年債券違約也創歷史新高，11月債券到期潮也已來臨，風險稍大的企業債和公司債本月到期210只，需償還1500多億元，成為今年月兌付規模第二大。

從11月份這210只需要兌付的債券來看，共有200個不同的發行主體，即只有少數發行人有2只或以上的債券需要償還。其中資本貨物行業的發行人數量較多，達84家。緊隨其后的就是房地產行業，數量也達27家。

業內人士預計，隨著時間的推移，后期提前兌付、回售等或許還會增加，預計12月份需要償還的規模會更大。

全國較大長租公寓供應商之一的自如集團在完成“不漲價”承諾期之后，重新啟動了續約浮動價格。

11月30日，媒體報道，微信朋友圈流傳出一份《續約漲幅規定》補充通知。其內容顯示，12月1日起，自如將取消不漲價及續約漲幅不過5%限制，且為保持合理價格漲幅，系統給出的續約價格較高漲幅為10%。

一位自如管家向記者表示，上述文件屬實。12月1日起續約漲幅5%~10%。12月1日前簽約，租金續約漲幅仍維持5%以內。

另有自如管家表示，自如相比其他長租公司價格確實稍微高一點，除了租金，還包含租金10%的服務費。

自如相關人士表示，現在租客的續約量比較大，但是每一個人，每一個房子的情況都不一樣。由于調控，部分區域價格其實已經比市場價格低了很多，被低估了。后續會把整個平均的漲幅做一下調整，使平均漲幅做到一個平衡。

該文件中稱，2018年8月20日，自如承諾未來2個月全國續約漲幅不5%且不漲價，承諾期內，續約均價已低于新簽約均價5%~10%。此項規定生效期為12月1日凌晨，要求在此之前跟客戶確定了續約價格的自如管家，要盡快簽約。

不過，自如方面給出的回應稱，維持續約價格平均漲幅不5%。

自如方面指出，自如8月20日承諾將在未來兩個月保證收出房兩端價格穩定、供給平穩，為市場提供房源約8萬間（存量房源退租加上新增供應），新增投放市場的房源會維持環比7月平均租金不漲；全國九城續約房源租金漲幅不過5%。目前承諾期已1月。

針對“全國九城續約房源租金漲幅不過5%”的承諾，自如在2個月的承諾期滿后，又主動延長一個月，公司數據顯示自如全國續約價格平均漲幅實際僅為2.3%，遠低于承諾的5%。

自如稱，未來，為了繼續貫徹落實協會及主管部門關于穩定市場租金的指導意見，并考慮企業長效穩定經營，自如將繼續完善價格管理體系，維持租金相對合理穩定，全國九城租客續約價格平均漲幅不5%