據媒體報道，近期多個一二線城市的部分銀行，房貸利率出現下調，放款的速度也普遍加快。

不可否認，雖然本輪房地產調控力度之大前所未有，但是基于長期形成的慣性思維，市場對于房地產調控的持續性向來不無觀望情緒。這種觀望情緒較明顯的體現，就在于但凡政策或市場趨勢稍有向著所謂“利好”方向的松動，就會勾連出一個似乎永不消沉的疑問：房地產調控是否又要出現松動？

那么，部分城市房貸利率有所下調，是否意味著房地產調控將出現松動呢？答案顯然是否定的，依據在于：

首先，單從房貸政策本身來看，且不說報道中所列舉的部分城市放諸全國范圍來看，只是特例，而且更重要的是，統計數據顯示，10月份全國首套房貸款平均利率再創年內新高，迄今已保持連續22個月上漲。因此，這說明即使近期部分地區房貸利率有所下調，那也只是一種連續沖高后的回調。這種在前期高點基礎上的回調，不足以改變房貸利率高位運行的基本狀況，加之，當下不具備下調基準利率的宏觀環境，因此，這種回調的空間也是非常有限的。

其次，再從房貸利率出現松動的原因來看，不排除背后確有貨幣政策微調的推動（例如，今年以來已連續4次降準），而從中國房地產市場以往運行軌跡來看，房貸的數量與可獲得性，是比價格（利率）重要得多的影響因素。

但是以往多次出現的房貸量、價之間的聯動，在目前一系列新情況制約下很難再次出現。這些新的情況主要集中在：其一，本輪貨幣政策微調帶有較強定向性，貨幣“溢出”的渠道受阻；其二，更關鍵的是，房貸余額的連年高增長，已經使其大幅逼近繼續增長的極限，如居民部門的債務杠桿已經達到GDP的50%左右，儲蓄存款的占比則已降至12%左右……而這一涉及基本面變化的新情況，表明除非未來房貸發放標準低到不可想象的地步，否則即使資金面再次呈現整體寬松（相對而言），房貸增量也很難如以往那樣大幅增長。

最后，跳出房貸來看，市場之所以會對包括房貸利率下調在內的任何風吹草動呈高度敏感狀態，無非是因為房地產業在中國經濟中的支柱作用顯而易見，而且這種作用在經濟增速下行階段更為凸顯。

但這種老調重彈不過是一種想當然，其昧于形勢變化體現在：其一，對高質量增長階段的堅決轉進，意味著中國對經濟增速下行的容忍度大大提升；其二，房價長時期過快增長，導致其負外部性已經累積到得不償失的臨界點；其三，實踐表明，房地產調控與發揮房地產業在中國經濟中的恰當作用并不必然矛盾，這一點，在房地產調控水平不斷提升的背景下（如本輪房地產調控疊加去庫存措施與多元住房體系建設，使得迄今為止地產投資仍表現出很強的信心與韌勁），只會表現得越來越明顯。那些認為調控與房地產業只能二選一的觀點，在事實面前將不證自偽。

新媒體編輯：王新景

雖然近期的融資規模有所提升，但資金成本的高企，有可能讓效果大打折扣。陽光城集團執行副總裁吳建斌表示，“有些房企在境外發債，融資成本高達13%，給市場傳遞的信息是負面的。這么一個行業，13%的利息，等于這個行業沒有生意可做了。”

因政策限制而關閉已久的房地產融資“閘口”，于近期陡然放開。

11月以來，多家房企密集發布融資動態，不僅覆蓋國內和海外兩個市場，還涉及中票、信托、公司債等，合計融資金額過千億。而此前一段時間，融資市場似乎還“大門緊鎖”，一些房企的融資請求頻繁被駁回。

這輪融資潮的背景在于，房企的資金狀況正逐漸惡化。隨著樓市調控的延續，今年第三季度以來，多地出現降價促銷的現象，且折扣力度逐漸加大。因此，融資閘門的開啟，似乎將緩解企業的資金壓力。

事實果真如此？

中原地產首席分析師張大偉指出，“利率偏高”是近期房企融資行為的主要特點，這可以解決企業的流動性危機，但難以降低資金平均成本。企業的資金壓力能否真正改善，還要視此輪融資潮的時長、覆蓋范圍而定。

融資“各顯神通”

這輪融資潮自10月下旬就已出現，到11月末愈發活躍。自11月26日以來，已有過20家房企發布了融資信息，其中既包括大型企業，又有中小房企。海外發債是較常用的手段。

比如，11月29日早間，融創擬額外發行美元優先票據，并與2020年到期的4億美元8.625%優先票據合并組成單一系列。

同日，陽光100擬發行1.7億美元于2021年到期的優先票據，年利率10.50%。

此前的11月28日，弘陽地產宣布，擬發行于2020年12月3日到期的本金總額為1.8億美元的優先票據。這也是弘陽于今年7月登錄港交所以來的首次發債。

國內融資方面，保利、龍湖、陽光城、華夏幸福等房企也于近期發行公司債，并獲得批復，凸顯出內地融資環境改善。此前，包括碧桂園、富力、恒大、金融街等在內的房企，都曾遭遇公司債被叫停的尷尬。

房企為解決資金問題，可謂“各顯神通”。不僅國內、海外“兩條腿走路”，在具體方式上，債券、信托、銀行授信，乃至IPO等手段都有涉及。

比如，自11月21日至24日，正榮、花樣年、泰禾、福晟等房企先后與興業信托、光大信托等機構簽署了總額高達500億元的戰略合作。此前兩天，正榮還與中山證券簽署戰略合作協議，雙方締結了200億元全方面的資本市場金融業務合作。

IPO方面，今年成為房企扎堆奔赴港交所的年份，已有過10家房地產企業和物業管理公司登陸港股。僅10月以來，就有大發、美的、恒達三家房企登陸港股，萬創國際也已向港交所提交了招股書。佳兆業物業則在11月26日正式掛牌，成為今年第四家赴港上市的物管企業。

中原地產指出，不考慮IPO的因素，今年11月，房企公開融資的總額度已經過1000億，為下半年以來的月度較高。

值得注意的是，房企本輪融資的成本并不低，尤其是海外融資。10月31日，恒大宣布發行總額達18億美元的優先票據，其中的5年期票據利率高達13.75%，幾乎相當于去年同期融資成本的兩倍。弘陽地產發行的上市以來的首筆債券，年利率也達到13.5%。國內融資中，福晟等房企的公司債利率也接近8%。

從單筆融資來看，盡管少數企業的融資成本可低至5%上下的水平，但在本輪融資潮中，民企和中小房企的平均成本普遍接近10%，兩位數的成本也十分常見。

效果有待觀察

對于很多企業來說，此輪融資潮可謂“雪中送炭”。今年以來，房地產調控力度持續，很多融資通道受限。從下半年開始，、南京、廈門等熱點城市出現新房項目降價促銷的現象，且折扣力度不斷加大，凸顯出房企在資金方面的壓力。

中信建投對A股上市房企的三季報分析指出，截至今年第三季度末，A股上市房企的平均凈負債率為113%，明顯高出去年年末102%的水平。經營性現金流凈額則由正轉負，短期償債壓力自2016年以來持續加大。

11月初，陽光城集團執行副總裁吳建斌表示，這是他“有史以來遇到的融資環境較差的一年”。陽光城“幾乎把所有市場上能用的工具都用了，跟同行來比效果也不錯，但仍然沒有達到預期的目標”。

雖然近期的融資規模有所提升，但資金成本的高企，有可能讓效果大打折扣。吳建斌表示，“有些房企在境外發債，融資成本高達13%，給市場傳遞的信息是負面的。這么一個行業，13%的利息，等于這個行業沒有生意可做了。”

中信建投的統計顯示，今年前三季度，A股上市房企的平均凈利潤率為13%，與2017年持平，并高于過去三年（2014年至2016年）的水平。有房企人士向21世紀經濟報道表示，對于一家企業來說，保持13%的凈利潤率，通常意味著融資成本要降至7%以下。

他認為，現有的融資成本，只能起到補充現金流的作用，很難真正解決企業的資金難題。

此外，在此輪融資潮中，并非所有房企都是受益者。雖然一些中小房企已經借機完成融資，但和大型企業相比，其渠道還是明顯不足。某信托機構相關負責人近日向21世紀經濟報道表示，該機構的主要客戶就是“50強房企”。50強外的房企，即使財務指標健康，或有國資背景，也基本不予考慮。據了解，很多銀行早就實施了類似的原則。

據悉，房地產行業龐大“底座”的大量非上市房企，更是長期游離在常規融資手段之外。浙江某小型房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，較近幾年來，公司基本都是依賴民間融資、集資等方式籌集資金，經?！俺粤松项D沒下頓”。

張大偉表示，對于資金需求量可觀的大中型房企來說，短暫的融資潮難以真正解決問題，小型房企面臨的壓力更是可想而知。隨著未來市場銷售轉冷，銷售端的資金來源減少，房企將對融資更加依賴。

他還指出，這輪融資潮能在多大程度上緩解房企的資金壓力，目前還需觀察。一方面，行業的融資成本仍然處于比較高的水平，另一方面，融資窗口能開啟多久還是未知數。