CBRE大*區投資及資本市場部董事總經理李凌：“中國大宗物業投資市場具備在2018年繼續活躍的宏觀基礎，國內開發商和機構投資者仍是買方主力，同時跨境資本需求旺盛。建議投資者關注一線城市中具有租金增長潛力的物業，借助板塊整體提升、物業和租戶結構升級、用途轉換等途徑實現更高的投資回報。二線城市方面，預計商辦和工業物流物業的租金回報率將分別高出一線城市150-300和75-425個基點，較高的租金回報率將繼續吸引投資者的目光，但鑒于供應過剩整體風險較高，建議聚焦租賃基本面良好或改善的市場，可將視野拓展至正在崛起的新興物流樞紐城市。”


海外投資政策松動可能性低，一帶一路和產業地產投資活躍


2017年8月以來商務部反復強調的“房地產、體育及娛樂業對外投資沒有新增項目”，而國家**于2018年3月起實施的《企業境外投資管理辦法》將房地產劃入敏感類投資。再進一步考慮到2018年美聯儲加息縮表、歐洲央行可能結束量化寬松、國際貿易摩擦加劇等因素對人民幣匯率和中國外匯儲備造成的風險，中國監管層今年內放松對資本出境和境外房地產投資限制的概率較低。


在此背景下，我們認為一帶一路地區以及和產業配套相關的倉儲、工業、港口碼頭以及自用物業等類型的投資仍將享有更多的政策靈活度，相關投資需求將較為活躍。此外，中資于2013-2015年期間的不少海外地產投資獲利頗豐，2018年我們或將看到中資出售項目的情況有所增加，并帶來一定的再投資需求

四環路以內和中軸線延長線、長安街延長線這“兩軸”周邊，將限制各類用地調整性質改建住宅商品房。記者昨日從市規劃國土委獲悉，《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》已經發布，這是本市首次在用地性質上設出“負面清單”。


核心區：


限制各類用地“變身”大型商業


市規劃國土委相關負責人表示，為落實《城市總體規劃（2016年-2035年）》，發揮市場配置資源決定性作用，按照鼓勵疏解非首都功能，鼓勵補齊地區配套短板，鼓勵完善地區公共服務設施，鼓勵加強職住平衡的原則，本市發布了建設項目規劃使用性質正面和負面清單。


按照區域，這份清單將本市劃分成了6類地區。其中，首都功能核心區中，鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為*黨政軍領導機關辦公和配套用房；鼓勵歷史建筑調整為博物館等公共文化設施；鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為學前教育、養老設施；鼓勵居住區相鄰用地調整為社區便民服務、菜市場等為本地居民服務的居住公共服務設施。


而在“負面清單”中，本市將限制首都功能核心區里的各類用地調整為大型商業項目，限制各類用地調整為商務辦公項目，限制各類用地調整為綜合性醫療機構，限制各類用地調整為專科教育、高等教育用房，限制各類用地調整為住宅商品房，以及限制各類用地調整為倉儲物流設施。


三環路外：


鼓勵改建出租型公寓


而在核心區之外的中心城區，將主要為了疏解非首都功能，完善配套設施，**和服務首都功能優化提升。相關負責人說，這個區域將主要推進城市修補和生態修復，提升城市品質。


在這個區域中，本市鼓勵各類用地調整為養老設施，鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為學前教育設施，鼓勵中關村科學城范圍內的各類非居住建筑調整為科技創新用房，鼓勵三環路以外商業零售、商務辦公、酒店賓館等建筑調整為體育健身、劇場影院、圖書館、博物館等公共文化建筑，以及出租型公寓。同時，還鼓勵居住區相鄰用地調整為社區便民服務、菜市場等為本地居民服務的居住公共服務設施。


而在“負面清單”中，這個區域也限制各類用地調整為大型商業項目、大型商務辦公項目和區域性物流基地和批發市場。同時，中心城五環路以內區域還限制各類用地調整為綜合性醫療機構、中等職業教育、高等教育及面向全國招生的培訓機構和文化團體。


記者注意到，本市限制四環路以內的各類用地調整為住宅商品房，并且限制三環路以內的各類用地調整為倉儲物流設施。


城市副中心：


鼓勵工業用地轉向科技創新


在這份清單中，有兩個特殊區域。其中一個是城市副中心，另外一個則是中軸線及其延長線、長安街及其延長線。


其中，城市副中心將圍繞對接中心城區功能和人口疏解，促進行政功能與其他城市功能有機結合，以行政辦公、商務服務、文化旅游為主導功能，形成配套完善的城市綜合功能。


相關負責人說，鼓勵城市副中心的各類用地調整為托幼、小學、中學等教育設施和養老設施。鼓勵各類用地調整為社區便民服務、菜市場等為本地居民服務的居住公共服務設施。鼓勵各類非居住建筑調整為體育健身、劇場影院、圖書館、博物館等公共文化設施和醫療設施。鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為科技創新用房。同時，城市副中心將限制各類用地調整為一般性制造業、區域性物流基地和批發市場。


而在中軸線及其延長線、長安街及其延長線區域，鼓勵中軸線兩側的建筑調整為傳統文化、傳統商業、傳統餐飲等歷史文化項目，以及圖書館、博物館等公共文化設施。


同時，限制各類用地調整為大型商業項目、商務辦公項目、綜合性醫療機構、倉儲物流設施。同時也限制各類用地調整為專科教育、高等教育用房或住宅商品房。
2019年1月18日，由中國寫字樓網和中國建筑運營管理研究院（COMIN中國）聯合主辦的千人“中國寫字樓行業發展峰會（2019）— 精準運營與智慧管理” 將在國貿的中國大飯店如期如約而至。這是中國商務地產較高級別，較專業，較具行業影響力的年度盛會。


截至第三季度，據行業研究報告顯示，全國城市的存量近達7000萬平方米，未來三年將會是上萬億存量時代。僅市單一產權寫字樓的供應存量就高達1883.4萬平方米，招商去化是行業，資產的運營管理與增值之道更是重中之重。


加之，中美貿易“戰爭”、全球股市連日暴跌、萬科“活下去”的蝴蝶效應式的口號，一連串的負面消息讓中國商業地產資產管理從業者似乎有點風聲鶴唳，好像下一輪的經濟下行周期即將到來，亦或許在預示著，資產管理者必須要“儲糧”過冬了。“”儲糧”，必然要借助更加新興工具與科技應用，也必然需要盡可能實現精準運營！


恒大首席經濟學家任澤平對中國經濟的判斷：“2018年經濟繼續L型筑底， 2019年突破L型向上。”即便是在經濟下行周期，商業地產資產管理仍舊是引領中國GDP發展的行業，只不過要從一個盲目發展過渡到精細化運營與服務的發展探索，這需要行業全參與者們的共同努力與參與。業主方們需要更加注重項目的品質、現金流的收入配比、租戶結構的持續優化、及資產的持久保值與歷久彌新；運營管理方則如何進行大數據化的可視可控的智能管理與精準運營；供應方服務方們則更加用心開發提供適應于時代發展、市場需求的新技術新應用新服務。
“據我們了解一些中環甲級寫字樓的租金已經過了200港元/平方英尺，這主要由于近年來很多中資企業紛紛入駐中環、金鐘等核心商務區的甲級寫字樓，租金水漲船高，而一些歐美金融機構、跨國企業因運營成本問題，而在港島東、九龍等其它地區承租。”仲量聯行研究部主管馬安平在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。


今年8月，數字貨幣交易所BitMEX大手筆預租中環長江中心45樓全層約2萬平方英尺的樓面面積，平均英尺租創下225港元的歷史高位。


相比之下，今年第一季度，知名美國投行高盛由中環中心搬至銅鑼灣利園3期合共租用9.3萬平方英尺樓面。安永會計師事務所則由金鐘中信廣場搬遷至港島東太古坊，并承租了大約18.4萬平方英尺，據消息人士透露，安永搬遷至港島東后每月可節省近400萬港元的租金成本。


中環寫字樓空置率低至1.5%


太古地產5月初公布的第一季營運數據顯示，金鐘太古廣場出租率已經飽和，因此第一季度的租金上調幅度高達21%，第一、二座的租金為每平方英尺125-150港元。相比之下，位于港島東的太古坊及港島東中心租金同期的升幅則分別為1%及6%，目前的出租率分別達到99%及100%。太古地產是中國香港持有較多辦公樓樓面的業主之一。


根據戴德梁行的統計數據顯示，2016年中資機構在中國香港甲級寫字樓共租賃了40萬平方英尺的面積，其中65%位于中環。2016年中環甲級寫字樓新租賃成交達到50萬平方英尺，其中60%為中資機構，而2015年的比例僅為31%。據悉，目前每一季度甲級寫字樓租賃市場，中資企業的占比已經過一半，今年第二季度，中資企業占據了新簽租賃面積的85%。


“過去三年，中環甲級寫字樓的租金水平升幅達到30%左右。我們預計，未來五年一些跨國公司將加快遷往非核心商業區，比如多家外資律師事務所已經從中環搬至港島東，這是之前從未出現過的現象。一些大型的跨國銀行也紛紛縮減在中環的寫字樓承租規模。”某外資寫字樓租務部主管表示。


由于中國香港甲級辦公樓市場的空置率在過去20年持續下跌，整體甲級寫字樓的空置率已由1999年初的11.9%下跌至今年8月底的4.2%。中國香港四大主要商業區的空置率均低于2%，其中中環辦公樓空置率已跌至1.5%。


空置率持續低位，導致辦公樓租金顯著上升。數據顯示，過去3年寫字樓租金每年的平均升幅達到6.5%，同期中環寫字樓的租金升幅則高達9.5%，這使得中國香港連續數年位居全球商廈較貴的城市。根據仲量聯行的統計數據，截至今年第二季度，中國香港甲級寫字樓的每月平均租用成本達到86港元/平方英尺，相比東京、新加坡分別高出21%、54%。

核心區甲級寫字樓面積缺口將達48萬平米


市場人士認為，由于中國香港的寫字樓租金飆升，供應短缺，長遠可能會影響中國香港對于跨國企業在港設立亞洲總部的吸引力。


事實上，根據福布斯雜志的調查顯示，目前46%的跨國企業目前已在新加坡設立亞洲總部，而中國香港則吸引了37%的跨國企業位居第二。同時，對于一些初創的科技公司而言，新加坡作為亞太區運營成本的優勢更為明顯。目前在新加坡開設總部的跨國科技公司占比為59%，而中國香港的占比僅為18%。


“過去數年特區政府在土地供應的討論主要集中在住宅方面，而寫字樓市場同樣存在長期供應短缺，這將影響中國香港作為亞太區主要經濟樞紐的地位。政府應為商業發展增加土地供應，從而確保中國香港能繼續提供足夠空間讓跨國企業擴張。”仲量聯行董事總經理曾煥平坦言。


隨著中環商業寫字樓租金飆升，中國香港政府在2017年3月在中環推出三塊商業地皮，這是中國香港特區政府自1996年來首次在中環推出商業土地供應。根據本報記者查閱政府數據顯示，2018-2019年，特區政府計劃共有四塊商業地皮出售，其中三幅位于九龍啟德，一幅位于廣深港高鐵（中國香港段）西九龍總站上蓋，期內港島區并無任何商業地皮賣地計劃。


根據特區政府的統計數據顯示，目前，中國香港商業核心區甲級寫字樓的總樓面面積共空缺約14萬平方米，并預計至2023年總樓面面積缺口將達到48萬平方米。


同時，由于寫字樓供應短缺，多家共享辦公空間平臺已陸續進入中國香港市場。全球共享辦公“鼻祖”WeWork目前在中國香港共有三個服務點，分別位于中環、銅鑼灣和太古城中心。


今年6月，內地共享辦公平臺氪空間（Kr Space）宣布預租灣仔甲級商廈One Hennessy其中七層樓面面積合共約8.3萬平方英尺，成為公司在海外市場的首個據點。據悉，公司計劃今年在中國香港共承租約40萬至60萬平方英尺的共享辦公室樓面面積。


“港島核心地段（寫字樓）的空置率長期處于 2%左右，租金持續高企，裝修費用不菲，聯合辦公為中小微企業提供了一個舒適便利的辦公環境，以共享的方式，提高辦公面積的效率，減少企業的分攤面積，降低企業營運成本，存在龐大的潛在市場需求。”氪空間（Kr Space）創始人兼董事長劉成城表示。

華南動態


把目光轉向華南區另一座經濟活躍的城市，深圳。深圳市2017年全年GDP高于廣州市，總量過2.24萬億元（3560億美元），同比增長8.8%。類似于廣州市場，迅猛發展的經濟支撐了深圳本季度活躍的租賃需求，深圳甲級寫字樓平均租金環比上浮1.3%，達235元每平方米每月。季內約11萬平方米新增供應推出市場，但全市整體空置率環比下降2.5個百分點至11.1%。


福田及羅湖仍為深圳寫字樓較受歡迎的子市場，租金水平環比增長1.8%和0.4%，分別達到272元及219元每平方米每個月。


預計2018年深圳甲級寫字樓租金水平將實現同比2%-3%的同比增長。2018至2022年，深圳核心地區新增甲級寫字樓供應將過600萬平方米，其中過三分之一來自前海子市場，預計前海租金水平將面臨主要壓力。預計全市租金水平增長的態勢將減緩，2019年或有4個百分點的調整性下浮。但2020年隨著新增供應回落，租金水平將有所回升。而深圳全市空置率亦將在2019年攀升至29%的高位，與本季度相比上升18個百分點


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