據統計，2018年房企銷售榜中百強企業有47家涉足產業地產，然而在產業新城、產業小鎮、產業園區、產業孵化器等一眾入市的產業地產項目中，傳統房企的成功作品仍是鳳毛麟角。總體來看，戰略不清導致爭取項目時舉棋不定，思路不明造成推進項目時無力可施是優質項目稀缺的重要原因。


引人注目的是，成立僅3年時間的星河產業，作為房地產起家的星河控股集團子公司，卻攜其成員項目“星河WORLD”，在第六屆國家城市發展市長論壇—未來城市模型分論壇上榮獲“2018較具潛力產業新城運營商參與者”稱號，成為較“年輕”的上榜企業。本文力圖通過分析星河產業的實踐邏輯，為征戰產業地產的傳統房企提供3點啟示。


1、定戰略，有口號更要有條件**


傳統房企進入產業地產市場，面對深耕多年的產業地產商、政府支持的平臺開發公司、資金雄厚的私募基金、自帶產業資源的實體企業等諸多玩家的激烈競爭，“地產”基因房企共同選擇了“產城融合”戰略，即基于對土地價值的再認知，視“以城聚人、以城促產”為使命，融入城市更新和新型城鎮化建設進程，以“空間提供商”專業能力為基礎條件和比較優勢，完成縱向“空間運營商”延伸、橫向“產業運營商”延展的身份轉換。不論是從“城市空間提供商”向“城市運營商”轉型、從“綜合業態布局者”向“產業內核塑造者”挺進的星河產業，還是將“科技小鎮”作為進入產業地產突破口的碧桂園，亦或以“智慧城市綜合體”打造新一代產城空間概念帶動產業地產的華潤置地，均是對這一戰略的不同詮釋。沒有**措施支撐的戰略目標無異于空中樓閣。





圖1產業地產市場進入策略 資料來源：賽迪顧問2018,11


為推進戰略落地，手握指南針的星河產業獲得星河控股兩大支持。


一是組織獨立。與其它房企將產業地產作為一個小組、一個部門、一個事業部不同，星河控股將星河產業、星河地產、星河商置作為集團旗下平行的二級公司，三家公司分別專注于產業地產、住宅地產和商業地產，通過賦予星河產業更高的組織地位、更大的自主權力，**其聚焦產業地產賽道不偏離。


二是資源導入。與資金密集型的住宅地產相比，產業地產屬于資源密集型業務。星河控股對“幼童”型產業地產業務給予資金和資本支持，除了在星河產業成立之初提供運轉現金流外，更是借助星河地產是國內知名風險投資機構深創投第二大股東的淵源，聯合發起5億元創業基金，通過定向投資推動被投企業在星河WORLD注冊發展，打通一條客源引流渠道。
據報道，深圳一家地產中介提供的“深圳商業銀行房貸利率情況”顯示，中國銀行、工商銀行、銀行、花旗銀行首套房貸利率上浮10%，利率為5.39%。此前，深圳四大行首套房貸利率都是上浮15%，只有個別小銀行利率松動。


上浮幅度的下調，預示著首套房房貸利率上漲的力度減弱了，房貸利率有可能見頂。隨著調控的持續和力度的不減，很多地方已經出現了房價趨穩，特別是二手房房價出現下跌的現象。房產交易明顯出現了低迷現象。市場交易出現低迷，預示著無論是購房者還是炒房者，都已經停止或放慢了節奏，對銀行來說，無疑是較直接的信號。如果首套房貸款利率繼續保持高位，甚至繼續上漲，那么，市場低迷的現象會更加嚴重。


樓市調控的定位是“房子是用來住的，不是用來炒的”，就是讓商品房回歸居住屬性，如果房價趨于穩定了，甚至下跌了，首套房貸款利率仍然處于高位，甚至還在繼續上漲，就很難體現房子是用來住的特性，很難讓普通居民買得起。只有房價和首套房貸款利率“雙穩定”，剛性一族才能真正享受得起住房，才能體現房子是用來住的。


深圳此次四家銀行的首套房貸款利率下調，可能是吹響首套房貸款利率下調的沖鋒號。在接下來的時間里，其他金融機構也可能會跟進，會對現行的首套房貸款政策作出調整。


更進一步的消息是，山東菏澤已經放松了限售政策，取消了原定的對商品房的限售，這也意味著樓市調控在個別地方出現了松動。個別地區限售政策的取消以及深圳四家銀行首套房房貸利率的下調，無疑形成了一次偶然中帶有必然的合奏。那么，這種偶然的巧合，是否意味著樓市調控的全面放松呢？筆者認為不會。


樓市調控進行到現在，無論是房價還是地價，無論是市場還是政府，無論是購房者還是開發商，都已經深切地體會到調控的效果已經基本達到，房價已經趨于理性，購房者、炒房者以及開發商，也都在逐步向理性靠攏、變得理性。此次深圳四家銀行下調首套房貸款利率，實際也是一次理性行為，是在用行動體現銀行在房貸問題上，開始趨于理性了。


房貸平均利率已連續上漲近兩年，上行持續時間也已經很長。所以，這次四家銀行下調首套房貸款利率，絕不是心血來潮，而是時機已經成熟，已經能夠滿足下調房貸利率的條件了，是比較理性的下調方式。


事實上，10月份以來，、杭州、南京等地部分銀行都已經下調了首套房貸利率上浮量，調整幅度有所減弱。在這樣的情況下，更說明房貸利率可能已經到了見頂的窗口，到了停止上浮的時候了。一旦其他銀行跟進，那么，房貸利率將進入全面下調的階段。


在經濟面臨下行壓力的情況下，樓市也不能繼續保持低迷狀態，尤其不能出現大的波動。通過下調首套房貸款利率的方式，鼓勵剛性需求，對支撐樓市平穩還是有一定作用的。所以，深圳四家銀行下調首套房貸款利率，可能是當一回開路先鋒，很快其他地區和金融機構就會跟進。至少，進入1月份以后，這種現象會比較普遍，節奏也會比較快。只有房價上漲動力比較強的地區，有可能會繼續保持緊縮狀態，其他地區都會出現放松現象。


需要把握好的是，放松首套房貸款利率，只是體現對剛需的支持，而不是樓市調控的全面放松，遏制房價上漲，仍然是基本要求，不會改變。保住剛需，讓剛需發揮作用，才是政策調整的立足點
對于地產這樣一個以空間構建和開發為主要形態的傳統行業來說，隨著市場環境的變化和行業深度調整，在新一輪科技浪潮和經濟周期中，房地產行業將面臨前所未有的考驗和挑戰。




新經濟下的模式變革和商業創新，是房企當前亟需思考和探究的命題。其中，中國金茂堅持城市運營商的戰略定位，以“釋放城市未來生命力”為己任，致力于為城市較大化創造經濟、環境和社會綜合價值，在未來城市的“運營”方面提供了一種樣本。




地段背后的價值




2013年，繼上一輪2900億支持城南路網、輕軌及環境治理等基礎設施建設之后，宣布了第二階段的城南發展計劃，南海子公園、大興國際機場、地鐵亦莊線等重大改造工程被列入“支出清單”，計劃投資額度升至3960億元。




2013年1月，中國金茂獲得經濟技術開發區河西區X85R1地塊和X88R1地塊的開發權，這家曾經創造出“金茂府”IP系列的央企開發商正式進入南城。




和第一個項目“廣渠金茂府”相比，亦莊項目的區位優勢顯然要弱的多，在地產這樣一個相信“地段、地段”的行業來說，這一次，中國金茂看到了地段背后的機會——良好的產業基礎、國際化的交流氛圍和巨資投入的城南計劃。




隨著城南計劃一步步落地，亦莊地鐵通車、路網建設迅速擴展、南海子公園開園、第二機場快速推進……亦莊從較初的到處是工廠企業的開發區，逐漸蛻變成了宜居宜業的“城市新硅谷”。




在這個全新的城市界面里，遍布著人工智能全鏈條產業集群、移動硅谷產業基地、無人駕駛試點道路、e-Town數字化全覆蓋 WIFI，新興產業集群的產值都有上千億的規模。通過打造高精尖產業氛圍，亦莊吸引著全球人才、資本的聚集，通用、奔馳等世界500強企業紛紛涌入，京東、小米等新科技公司也相繼進駐，亦莊真正走向世界。




而生活服務設施、教育配套的不斷完善，也讓亦莊的城市面貌愈發現代化、國際化。除了早期進入的沃爾瑪山姆會員店，亦莊還增加了15萬平米的城鄉世紀廣場、華聯力寶廣場，2018年初，阿里巴巴旗下的新零售樣本盒馬鮮生也進入了亦莊。此外，同仁醫院、天壇醫院相繼在亦莊開設分院，12年制的人大附以及十一學校亦莊分校等頂級教育資源也紛紛在亦莊落地。




同時，亦莊的居住品質也大幅提升。2018年，亦莊的公園綠化率達到90%，當初僅有少數別墅小區的房地產市場如今匯集了各種品牌開發商和高中低檔全段位住宅。




目前，亦莊金茂項目已經聚集了約2000戶業主，形成了百萬平米的友好大社區。




持續的自我更新




據悉，亦莊金茂項目是亦莊的第一個科技住宅，彼時承載中國金茂第一代科技系統的廣渠金茂府剛剛推出兩年。為了刷新亦莊居住的品質，針對改善人群的亦莊金茂悅也配置了金茂的科技系統。




隨著亦莊高端居住人群的增多，中國金茂開始關注到業主群體的迭代需求，他們對自己的科技系統進行了升級，空氣凈化增加過濾流程、數據監測智能化、施工平臺作業改進、同層排水防潮多重處理。第二代推出的亦莊金茂府做了更多的技術更新。實現了8大科技系統從陽光、空氣、水、溫度、濕度、聲音六大維度出發，去構建綠色健康的高品質居住環境，亦莊金茂府也被很多業主形象地稱為“會呼吸的房子”。




“金茂往前走，就必須要進行創新。”這是中國金茂母公司中化集團董事長寧高寧兩年前就定下的論斷，“而且這個創新應該是突破性的，不是簡單地把樓改一下顏色，或者在里面搞一些活動。”




從創新的角度看，金茂是一家典型的具有創新基因的開發商，相比于機械性的“買地賣房”，金茂思考更多的是產品的迭代更新，宛如地產界的產品經理。




從2015年開始，亦莊金茂府啟動了“磐石行動”，通過“實測實量、鐵錘行動、業主工地開放日”。2018年，又推出了實樓科技工藝樣板間，把施工工藝“裸露”給購房者，讓產品跟購房者直接對話。




從思考城市與人的關系、自然與人的關系到建筑與人的關系、人與人的關系，亦莊金茂府提出“見物又見人”，即：房子要照顧到人的狀態。人在家庭中的關系，人在社區中的關系都要能被完整呈現，而不被隔絕。這種關系的彰顯，可以是籃球場、足球場、蔭慢跑道等運動空間提供，也可以是興趣組、社區社群等線上互動提供。




據賽維公司調研數據顯示，2017年一線品牌開發商的滿意度平均值在85%，而賽維對亦莊金茂府抽樣的300多戶家庭的滿意度調查中，入住業主的滿意度高達95%。




另一組官方數據顯示，亦莊金茂府業主重復購買/推薦朋友購買的占比過30%。復購率是電商企業的一個重要指標，代表著一個消費者對公司產品的信任度和購買意愿，是否愿意主動和企業再次產生交集，這個指標同樣適用于房地產行業。
在房地產調控政策持續作用下，加上年底樓市觀望情緒加劇，全國住宅市場整體供大于求矛盾加劇。18日，易居房地產研究院公布的數據顯示，受監測的100個大中城市住宅庫存連續三個月環比上升。


易居方面發布的數據顯示，截至2018年11月底，受監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為44791萬平方米，環比增長2.5%。觀察歷史數據，2018年9月開始，百城庫存規模出現近三年來首次顯著攀升態勢。10月至11月繼續保持增長態勢。總體上看，庫存走勢迎來拐點，2018年四季度正步入上行通道。


截至2018年11月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2713、22780和19298萬平方米，環比增幅分別為8.4%、1.9%和2.3%，同比增幅分別為23.7%、-4.9%和1.7%。


易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，從同比增幅數據看，一線城市在連續34個月庫存同比下跌后，自2018年6月首次出現同比正增長態勢，7月至11月繼續同比正增長，這意味著一線城市正進入補庫存階段。二線城市雖然保持同比下跌，但跌幅持續收窄。三線城市在連續38個月同比下跌之后，目前首次出現同比正增長現象。


嚴躍進指出，觀察歷史數據，11月推盤規模創下了歷史較高水平。“這說明房企年底需要沖刺業績，推盤節奏有所加快。從側面也說明，11月預售證管控的力度相對小，部分積壓的高價樓盤正密集入市。從購房者的角度看，近期房源可選的機會也在增加”。


從供求關系來看，11月，100個城市新建商品住宅供應量為5930萬平方米，而成交量為4858萬平方米。在以往連續9個月出現供小于求的態勢基礎上，9月首次出現供大于求態勢，10月至11月繼續保持此類態勢。


“房企普遍重新面臨去庫存的較大壓力”。嚴躍進認為，從去化周期來看，截至11月，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.5個月。“這也意味著市場消化完這些庫存需要9.5個月，該數值相比10月的9.2個月有所增加。從趨勢看，當前存銷比正開始走出歷史低位，且開始小幅反彈”。


整體來看，嚴躍進認為，2018年9月至11月全國百城庫存數據持續上漲，說明供給規模較大，而市場去化效果一般。“庫存走勢也使得房企營銷壓力增大，進而會更加依賴以價換量的策略。當然從另一方面看，庫存規模增加，一定程度上也緩和了當前城市庫存不足和缺貨的矛盾，同時也增加了購房者議價的空間”。


“12月房企申領預售證的積極性依然很高，供應規模依然會放量”。他進一步分析預測，“市場觀望情緒近期還比較濃厚，市場交易難言明顯反彈。
近日，深圳多家銀行將首套房貸利率從原來的基準利率上浮15%調至上浮10%。


12月19日，《每日經濟新聞》記者走訪多家銀行網點發現，五大行中，建設銀行、工商銀行、中國銀行已將首套房貸利率從原來的基準利率上浮15%下調至上浮10%，而農業銀行和交通銀行暫未下調。


那么，首套房貸上浮利率下調政策將會持續多久，部分已經實行下調政策的銀行的客服經理告訴記者：“不太清楚會持續到什么時候。”


三家國有行已下調


記者走訪深圳多家銀行網點了解到，五大行中，有三家銀行近日已將首套房貸利率從原來的基準利率上浮15%下調至上浮10%。


其中，中國銀行和工商銀行客服經理均表示，目前，首套房貸利率已經調整為上浮10%。


“大概在上個月改的，下調了首套房貸上浮利率。”建設銀行客服經理稱。


不過，農業銀行客服經理告訴記者：“目前，我行還是按照上浮15%的標準，有一些銀行已經下調到了上浮10%，但現在還沒有出臺統一的文件，所以還是按照此前的上浮15%來執行。至于什么時候下調，還要等具體文件。”


交通銀行客服經理也說道，較基準利率上浮15%的標準暫時還沒有下調。


除了建設銀行、工商銀行和中國銀行以外，郵政儲蓄銀行也下調了首套房貸上浮利率。


郵政儲蓄銀行一大堂經理告訴《每日經濟新聞》記者，現在已經是上浮10%了。同時，該支行客服經理稱：“大概在12月11日左右，一兩周前調整的首套房貸上浮利率。”


值得一提的是，雖然兩家銀行都未下調首套房貸上浮利率，但這兩家銀行的客服經理都表示：“較低可以給到顧客上浮12%。”


下調政策會持續？


部分銀行下調了首套房貸上浮利率，那么，這個下調政策將會持續多久呢？所有已下調首套房貸上浮利率的銀行的客服經理都搖頭稱：“不太清楚會持續到什么時候。”


“沒有說持續多久，現在政策下來了，只說了什么時候開始。”建設銀行客服經理告訴《每日經濟新聞》記者。


郵政儲蓄銀行客服經理表示：“不太好說，銀行的政策隨時會變，連我們內部都不好說，這個利率的高低還是跟房地產市場有關。”


融360監測數據顯示，2018年11月全國首套房貸款平均利率為5.71%，相當于基準利率1.165倍，環比10月持平；同比去年11月首套房貸款平均利率5.36%，上升6.53%。


2018年11月，上調利率銀行數量較上月減少，同時利率回落銀行數量也較上月減少，首套平均利率首次出現持平，未來整體保持穩定的趨勢增強。


值得注意的是，11月深圳地區房貸利率首套平均值仍低于全國平均值。根據融360監測數據，2018年11月深圳首套房貸款平均利率為5.61%，環比上期下降0.18%，利率平均值較上期下降1BP，二套房貸款平均利率為5.86%，較上期持平。
19日，廣州調整“商住房”政策，成為繼山東省菏澤市之后，又一個放松樓市調控的城市。


廣州市住建委網站19日發布《關于完善商服類房地產項目銷售管理的意見》(以下簡稱“意見”)，宣布2017年3月30日前(含當日)土地出讓成交的房地產項目，其商服類物業不再限定銷售對象。


“此次政策非常明確，即在2017年3月30日之前土地出讓而形成的商服類物業，允許個人購買。而過去此類物業只限定企業購買。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。


2017年3月30日，廣州曾發布《關于進一步加強房地產市場調控的通知》，其中的一項措施就是明確商服類物業銷售對象應當是法人單位。當時，廣州是繼之后出臺此類政策的城市之一。


商服類物業包括民眾熟知的“商住房”。中原地產首席分析師張大偉指出，目前全國“商住房”政策較嚴格的城市是與廣州，政策影響下的“商住房”價格和成交量均有大幅度的調整。


易居研究院《中國百城商業地產報告》顯示，在2017年3月(含3月)之前的12個月中，廣州商服類物業月均成交約為16萬平方米。而在商服類物業收緊政策出臺后，即2017年3月以后的12個月中，月均成交跌至4萬平方米。


“從廣州之前的‘商住房’政策來看，的確存在過于嚴格的情況。”張大偉說，所以廣州對政策進行調整，是可以理解的。


他表示，放松調控后，市場上大量的存量商住房可以銷售給個人，對于這些存量項目來說肯定是巨大的利好。


“很多開發商滯銷的商服類物業有望加快去庫存，開發商的壓力也會有所緩解。”嚴躍進預測。


值得注意的是，廣州的上述《意見》規定，個人購買商服類物業取得不動產證滿2年后方可再次轉讓。嚴躍進說，這體現了當前商服類物業管控的導向，即避免有人產生借機炒房的想法。


嚴躍進評價說，廣州成為繼菏澤之后，放松樓市調控政策的第二個城市。


12月18日，山東菏澤市宣布取消新購住房限制轉讓措施。易居房地產研究院副院長楊紅旭等地產專家表示，自2016年9月30日開啟新一輪樓市調控以來，菏澤成為全國第一個取消限售政策的城市。


菏澤市的上述政策引發輿論關注和對“全國樓市調控開始松動”的猜測。菏澤市住建局19日回應稱，近年來，受轉讓期限規定的影響，菏澤二手房交易價格出現同比增長較快的勢頭。為防止商品住房價格出現大的波動，促進房地產市場平穩健康發展，菏澤市住建局決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉讓期限規定。


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