1月24日， 全球領先的房地產服務上市公司高力國際今日召開“城市領袖 錨定未來 |高力國際華北區物業市場2017年回顧及2018年展望媒體發布會”，就2017年市的寫字樓、零售、產業及工業地產、投資四大板塊以及沈陽和天津二線市場的表現進行回顧并對2018年做出展望。　　


優質商鋪物業市場新增供應有限，但對租戶活躍的調整及升級持續推動需求　　


2017年，優質商鋪物業市場共有三個新項目入市，市場總存量同比增加4.9%至約560萬平方米。其中兩個新項目位于新興區域，使得新興區域存量在總存量中占比微升至62%。市場需求保持強勁，成熟物業對租戶持續的調整和升級帶動租賃交易的活躍度，除餐飲業態外，服飾和生活休閑類品牌也錄得大量新租，“新零售”與傳統零售的融合進一步顯現，包括盒馬鮮生、級物種等新零售業態在京陸續開業，商鋪市場需求日益多元化。活躍的市場需求推動空置率同比下降0.8個百分點至3.1%。同時，2017年優質商鋪物業首層平均固定租金同比增長1.2%至人民幣816.1元每月每平方米。其中，核心區域新增供應有限，而優質項目積極調整且不斷升級，租金同比增長1.5%。新興區域凈吸納量增加，空置率降低，顯示出更加強勁的消費需求，租金同比增長2.4%。投資市場成交頻繁，共錄得九筆大宗交易，多為業績平淡或經營不良項目的轉手。　　


展望未來，建筑面積總計約53萬平方米的六個優質商鋪物業有望于2018年入市，較多的新增項目將小幅抬高空置率0.7個百分點至3.8%。新增供應將有可能加劇現有項目之間的競爭，預計未來餐飲、服裝、生活休閑、配飾及電子產品體驗店等業態仍將保持積極的擴張態勢。現有成熟項目調整升級更為活躍，租金仍有上漲空間。但考慮到80%以上的新增供應位于新興區域，鑒于新興區域租金低于整體平均水平，預計2018年租金將降低0.5%至812.4元每月每平方米。





物業市場回顧與展望　　


甲級寫字樓物業市場新項目釋放受抑制的需求，租戶呈現多元化趨勢　　


2017年，合計租賃建筑面積約39.0萬平方米的八個新項目完工入市，致使甲級寫字樓市場總存量同比上升6.5%至約637萬平方米。以堅實的經濟基本面為支撐，租賃需求穩健，凈吸納量于2017年達34.1萬平方米，較2016年上升約77%。新項目推升平均空置率同比上升0.3個百分點至8.3%，同時釋放部分受抑制的需求，特別是來源于租戶的搬遷和擴張的需求。內資企業仍為主要的需求驅動力并且租戶逐漸呈現多元化，不僅來自金融、專業咨詢和IT行業，亦來源于房地產、傳媒、制造業和能源行業。就租金而言，由于需求穩定且若干高于平均租金水平的新項目入市，市平均租金同比增長0.4%至人民幣331.8元每月每平方米。盡管如此，若干競爭加劇的子市場內，業主提供租金優惠、提高代理傭金或其他激勵策略以期于年底達到或維持較高的出租率。投資市場內，機構投資者和自用買家持續對在京購置寫字樓物業保持興趣，尤其是自用買家。　　


展望未來，鑒于若干項目延期至2018年，特別是又實施了的“停工令”，我們預計2018年供應將達頂峰，總建筑面積約100萬平方米的十一個新項目將完工入市。并且自2018年起，CBD核心地塊和麗澤金融商務區將成為新供應的目標區域。隨著新增供給逐漸入市，我們預計全市整體空置率將從2017年底的8.3%上升至2018年底的14%。而租金將面臨下行壓力，預計2018年平均租金同比將下降1.2%。我們認為租戶將利用這個機會優化其選址和成本控制。而業主則應將此視為提升物業品質和對租戶服務質量的推動力。　


物流物業市場需求極為旺盛，并實現滿　　


2017年，合計建筑面積約7.8萬平方米的兩個優質物流物業完工入市，市場總存量同比擴大4.2%至約195萬平方米。來自電子商務零售商及第三方物流服務供應商的需求極為旺盛。受年末諸多網絡購物節及市清除非法低品質倉庫的影響，整體空置率創歷史新低，同比下降6.2個百分點至0.0%，物流物業市場實現滿租，并推動平均租金同比攀升10.2%至人民幣42.8元每月每平方米。投資市場內，由于倉儲用地稀缺且業主傾向自持，全年未錄得整售交易，國內外機構投資者均對物流物業保持高度興趣。　　


建筑面積總計約20萬平方米的四個優質物流物業計劃于2018年入市。電子商務零售商與第三方物流服務供應商將繼續為需求主要驅動力，預計新項目將迅速被市場吸納。有鑒于此，空置率將繼續保持低位，我們預計2018年整體市場仍將保持在接近滿租的水平。這將支撐平均租金的持續增長，我們預計2018年平均租金將同比增長3.6%。鑒于未來新增供應將極為有限，需求將持續外溢至天津及廊坊等地并帶動當地物流物業市場的發展。此外位于新機場與雄安新區間的新興區域將陸續迎來新增供應，優越的地理位置及區域戰略布局將使該區域受到更多關注。　　


投資市場交易活躍　


2017年投資市場活躍，特別是下半年整售交易頻繁，全年共錄得33宗整售交易，總金額過人民幣450億元。物業類型涵蓋寫字樓、商務園、商鋪、酒店及公寓物業，其中寫字樓（包括商務園）仍是較受歡迎物業類型，其成交金額占總成交金額約42%。同時多宗非辦公物業在交易后買家均有將物業改造為寫字樓的計劃。盡管多數成交仍位于非核心區域，但是今年在核心區錄得包括王府井淘匯新天、東二環合生國際大廈、*門W酒店等項目的成交，顯示出投資者對核心區可交易資產的密切關注。　　


預計2018年國內外機構投資者將繼續對投資市場保持濃厚興趣，特別是在對海外投資持續收緊的背景下。未來可交易物業仍以非核心區域為主，核心區域具有翻新改造潛力的老舊項目亦能吸引投資者的持續關注。同時，對商改住的限制以及政府對住宅租賃市場的大力扶植，我們預計未來也會有收購商業項目并改建為長租公寓的案例出現。此外資產包交易預計也會日益活躍。　　


天津寫字樓市場回顧與展望　　


2017年共有兩個新項目和一個現有項目的新區入市，帶來總計約21.6萬平方米的寫字樓可租賃面積。天津優質寫字樓市場總存量同比上升13.1%至約187萬平方米。受堅實經濟基礎的支撐，天津優質寫字樓市場需求大致保持穩定。2017年錄得多宗大面積租賃交易，一改往年小面積占主導的局面。租戶以內資金融行業為主，房地產和IT行業亦表現活躍。新近完工項目較高的品質和合理的租金吸引租戶的搬遷與擴張。受新增供應的影響，全市空置率同比上升2.1個百分比至33.6%。新項目致使業主間競爭加劇，老舊項目業主提供租金優惠以挽留租戶，平均凈有效租金錄得人民幣96.4元每月每平方米，同比下降1.9%。　　


預計2018 年新增供應約48萬平方米，是自2002 年以來的較高水平，新增供應主要集中于海河和新興子市場內。大量的新增供應將推升空置率至歷史較高水平，于2018 年底達到約40%，同比提高5.9個百分點。新增供應集中的子市場內競爭加劇，致使這些區域租金受下行壓力。鑒于業主間競爭加劇，市場將繼續利好租戶方。老舊項目業主需要在租金談判和讓步中保持靈活以避免租戶外遷，因此我們預計2018年租金將下調約4.5%。　　


沈陽寫字樓市場回顧與展望　　


鑒于市場競爭激烈以及空置面積較高，2017年全年僅一個新項目入市——茂業中心中區。另有一項目——中信泰富廣場F1座因開發商調整經營策略而退市。受退市項目影響，導致沈陽優質寫字樓市場總存量相對2016年減少 6千平方米至約150萬平方米，沈陽優質寫字樓市場總存量同比下降約0.4%。從全年表現來看，2017年下半年凈吸納量相比上半年提高85%，顯示出沈陽寫字樓市場需求有所回暖。全年優質辦公物業吸納量錄得7.2萬平方米。需求主要來自于現有租戶搬遷升級需求以及新增金融機構與新成立企業數量的增加，行業以金融，服務業及高端制造業等行業居多。就區域來看，北站-市府區域交通及政策優勢對新進入企業具較高吸引力。全市空置率同比下降5.0個百分比至35.1%。盡管市場總體存量較大，市場競爭仍較為激烈，但平均租金同比基本保持穩定，錄得人民幣88.3元每月每平方米。　　


2018 年合計建筑面積約22萬平方米的四座新項目預計將完工入市，新增供應分布于北站CBD，太原街及五里河子市場。較多的新增供給使得空置率將小幅上漲1.7個百分點，我們預計整體空置率將于2018 年底上升至36.8%。鑒于部分新項目的租金或低于市場平均水平，2018年租金將微降1.1%。但同時，我們應該看到遼寧自貿區沈陽片區的持續發展或將帶動金融、高端制造業及科技領域的寫字樓租賃需求。鑒于沈陽寫字樓市場處于快速升級時期，我們建議業主應為租戶提供更優辦公環境及個性化服務，以期挽留現有租戶并吸引新租戶。

2018年3月15日，上海 –2017年中國商業地產大宗成交再創歷史新高，全年交易總額達2300億元，同比增長25%。2018年的大宗物業投資市場能否延續上一年的火熱行情？近日，世邦魏理仕發布《2018中國房地產市場展望 — 大宗物業投資篇》稱，2018年中國大宗物業投資將保持活躍，國內開發商整合加速、機構資本將繼續加倉，同時跨境資本需求旺盛；海外投資方面一帶一路和產業地產市場將較為活躍。


2018年大宗物業市場投資持續活躍


2017年三季度國內上市開發商的總體資產負債率已升至79%的十年高位，而2018年起將逐步進入債券償付的高峰期。2018年房企債券償還總金額同比增長64%至2500億元，2019年更是將繼續大幅增加至近4000億元。到期債務高峰疊加住宅銷售下滑以及銀行信貸、委托貸款、信托等通道的嚴控將使2018年開發行業的收購兼并活動更為活躍。


房地產市場“增量轉存量”令開發商成為2017年國內大宗物業投資市場的較大買家。鑒于目前開發商的投資性物業在其總資產的占比仍低，我們相信，2018年，國內開發商將繼續加大一二線城市投資性物業的投資。

CBRE大*區投資及資本市場部董事總經理李凌：“中國大宗物業投資市場具備在2018年繼續活躍的宏觀基礎，國內開發商和機構投資者仍是買方主力，同時跨境資本需求旺盛。建議投資者關注一線城市中具有租金增長潛力的物業，借助板塊整體提升、物業和租戶結構升級、用途轉換等途徑實現更高的投資回報。二線城市方面，預計商辦和工業物流物業的租金回報率將分別高出一線城市150-300和75-425個基點，較高的租金回報率將繼續吸引投資者的目光，但鑒于供應過剩整體風險較高，建議聚焦租賃基本面良好或改善的市場，可將視野拓展至正在崛起的新興物流樞紐城市。”


海外投資政策松動可能性低，一帶一路和產業地產投資活躍


2017年8月以來商務部反復強調的“房地產、體育及娛樂業對外投資沒有新增項目”，而國家**于2018年3月起實施的《企業境外投資管理辦法》將房地產劃入敏感類投資。再進一步考慮到2018年美聯儲加息縮表、歐洲央行可能結束量化寬松、國際貿易摩擦加劇等因素對人民幣匯率和中國外匯儲備造成的風險，中國監管層今年內放松對資本出境和境外房地產投資限制的概率較低。


在此背景下，我們認為一帶一路地區以及和產業配套相關的倉儲、工業、港口碼頭以及自用物業等類型的投資仍將享有更多的政策靈活度，相關投資需求將較為活躍。此外，中資于2013-2015年期間的不少海外地產投資獲利頗豐，2018年我們或將看到中資出售項目的情況有所增加，并帶來一定的再投資需求

2019年1月18日，由中國寫字樓網和中國建筑運營管理研究院（COMIN中國）聯合主辦的千人“中國寫字樓行業發展峰會（2019）— 精準運營與智慧管理” 將在國貿的中國大飯店如期如約而至。這是中國商務地產較高級別，較專業，較具行業影響力的年度盛會。


截至第三季度，據行業研究報告顯示，全國城市的存量近達7000萬平方米，未來三年將會是上萬億存量時代。僅市單一產權寫字樓的供應存量就高達1883.4萬平方米，招商去化是行業，資產的運營管理與增值之道更是重中之重。


加之，中美貿易“戰爭”、全球股市連日暴跌、萬科“活下去”的蝴蝶效應式的口號，一連串的負面消息讓中國商業地產資產管理從業者似乎有點風聲鶴唳，好像下一輪的經濟下行周期即將到來，亦或許在預示著，資產管理者必須要“儲糧”過冬了。“”儲糧”，必然要借助更加新興工具與科技應用，也必然需要盡可能實現精準運營！


恒大首席經濟學家任澤平對中國經濟的判斷：“2018年經濟繼續L型筑底， 2019年突破L型向上。”即便是在經濟下行周期，商業地產資產管理仍舊是引領中國GDP發展的行業，只不過要從一個盲目發展過渡到精細化運營與服務的發展探索，這需要行業全參與者們的共同努力與參與。業主方們需要更加注重項目的品質、現金流的收入配比、租戶結構的持續優化、及資產的持久保值與歷久彌新；運營管理方則如何進行大數據化的可視可控的智能管理與精準運營；供應方服務方們則更加用心開發提供適應于時代發展、市場需求的新技術新應用新服務。

高力國際：2018年后廣州寫字樓大量新增供應入市 租金持續增長




得益于穩健的經濟增長與旺盛的需求，2018年第一季度廣州甲級寫字樓市場租金水平環比上升3.3%，空置率環比下降2.8個百分點。由于第二季度至第四季度推出市場的新增供應體量相對較小，預計2018年租金水平穩步上升，空置率將保持在低位。預計2019至2021年約262萬平方米的新增供應進入市場，相當于全市現有體量的51%。預計空置率從2019年開始逐漸上升，并于2020年達到峰值。但未來大量新增供應將作為企業自用，而持續的經濟增長亦將刺激寫字樓的租賃需求，我們預測2019至2021年租金水平仍會小幅上升。


需求


得益于穩健的經濟增長，廣州甲級寫字樓的需求持續增長。第一季度錄得凈吸納量達17.8萬平方米，環比增長73%。由于廣州市經濟面較為樂觀且優質新增供應將陸續入市，預計未來五年寫字樓需求將保持旺盛。


供應


第一季度僅有約3萬平方米新增供應推出市場，但預計約42萬平方米新增供應將在接下來三個季度陸續推出。2019至2021年將有過200萬平方米新增供應進入市場，相當于全市現有供應的51%，但大量新增供應將作為企業自用并集中在琶洲。


空置率


2017年第四季度至2018年第一季度的新增供應非常有限，截至2018年第一季度末，廣州甲級寫字樓空置率下降至5.1%，環比減少2.8個百分點。預計2018年空置率將保持在低位，但2019年至2020年的大量新增供應將逐漸拉升空置率，并于2020年達到15.0%的峰值。


租金


歸因于有限的新增供應和活躍的市場租賃交易表現，廣州甲級寫字樓平均租金環比上升3.3%。房地產業、零售/貿易業和金融業為2018年第一季度市場租賃的主力，上述三個行業占據約70%的交易面積。預計2018年租金水平將實現同比增長6%-8%，但2019至2022年租金漲幅或將減緩至每年同比增長3%。


珠江新城租金水平繼續領跑


2018年第一季度僅有約3萬平方米新增供應推出市場，低于過去四個季度約3.85萬平方米的平均值，本季度全市凈吸納量達到17.8萬平方米。廣州甲級寫字樓平均租金環比上漲3.3%至175元每平方米每月，空置率降至5.1%，環比下降2.8個百分點。


所有子市場均在本季度錄得不同程度的租金漲幅。珠江新城平均租金水平仍領先于其他子市場，環比上漲4.0%至192元每平方米每月。由于新增供應的入市，越秀子市場空置率雖環比輕微上升0.5個百分點，但仍處在2.8%的低位。鑒于其他子市場只有少量可租賃面積，本季度琶洲子市場的表現搶眼，錄得全市較快的空置率下降速度，環比下降4.9個百分點至5.4%。


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