三四線城市樓市調控試探性微調
對于三線、四線城市來說，今年房地產市場調控政策出現微調的案例，有望進一步增多。
持續兩年多的房地產市場調控政策，于去年底出現了一些變化。
先有山東省菏澤市取消新購住房限制轉讓期限，后有廣州市松綁商服類物業，明確2017年3月30日前土地出讓項目不再限定限售對象，可售個人。與此同時，湖南省衡陽市關于限價令撤銷“一日游”的操作，同樣被市場報以高度關注。


“對于三線、四線城市來說，今年房地產市場調控政策出現微調的案例，有望進一步增多。”昨日，中國銀行國際金融研究所研究員李赫在接受《證券日報》記者采訪時表示，首先，2018年上半年，三線、四線城市房地產亂象導致房價上漲過快，已經在需求端過度消耗了未來購房者的購買力，再加上棚改政策調整導致供給端也出現下滑，因此，供需兩端同步走弱或成為部分三線、四線城市政策松綁的主要原因；其次，對于遵義、瀘州等人口凈流出的三線、四線城市來說，如果沒有政策方面的調整，未來很難持續吸引外來人口以及購房者在本地定居；最后，在“穩房價”的背景下，由于目前三線、四線城市房價下降壓力較大，要想穩住房價，勢必要在政策上做出一些微調。
“要想弄清房地產調控政策未來會在哪些方面進行調整，首先要清楚地方政府對哪些政策有自由裁量權。”李赫認為，由于限購、限價、限售及規定社保繳納年限等政策是由地方政府自行規定，此類政策很有可能是調控政策松綁的首要出發點。


除限價措施有望放松外，58安居客房產研究院首席分析師張波在接受記者采訪時分析稱，信貸政策和限商政策也有望出現不同程度的微調。
蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍對記者表示，兩類城市有望獲得政策松綁許可：一是地方財政收入、地方 債務償還對房地產相關稅收和土地出讓金收入依賴程度較高的城市；二是經過本輪樓市調控后，一些房地產交易、土地出讓下降程度過大的城市，這類城市一般集中在三線、四線城市，在前期“一刀切”的房地產調控政策引導下，被迫采取了不符合自身樓市發展狀況的城市。
值得關注是，盡管目前一線、環一線及部分熱點二線城市房價已經出現了明顯回調，但李赫認為，由于此類城市多表現為人口持續流入或有一定數量的人口基數，且剛需購買力較強，所以，預計政策松綁可能性較低。
去年官方九提房地產稅 專家推測今年或征求意見
今年1月1日起，重慶市主城個人新購高檔住房房產稅起征點將由2018年的15455元/平方米調整為17630元/平方米，引發了熱議。那么籌備多年的房地產稅立法2019年會不會取得實質性進展？


蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍對記者表示， 此次重慶房產稅起征點上調，是重慶市根據近年來房價上漲的情況，對已經實施的房產稅試點政策進行例行的調整。
如是金融研究院高級宏觀策略研究員楊芹芹對記者表示，重慶提高房產稅起征點，主要是為了配合房價走勢。自2011年開征以來，重慶已在多個房價上漲年份上調起征點，使得房產稅征收更加合理。
重慶房產稅的征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房、在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。
楊芹芹表示，上海和重慶作為房產稅試點城市，在征收對象、免稅面積、稅率、計稅依據等方面存有差異，總體來看重慶的稅率略高于上海的稅率，盡管總體的調控效果都不顯著，但重慶調控房價的政策效果要明顯好于上海。
黃志龍認為，整體來看，上海、重慶兩地房產稅由于覆蓋面比較低，對樓市的作用十分有限。
值得注意的是，相比上海、重慶的房產稅，對于一字之差的房地產稅，記者梳理發現，從2018年3月份政府工作報告提出，要穩妥推進房地產稅立法，到9月7日，十三屆****立法規劃公布，房地產稅法被列入第一類項目，再到12月5日，國家稅務總局答復政協提案指出，在推進房地產相關稅收制度立法與改革過程中，統籌研究房地產交易環節與保有環節的稅收政策。這期間，官方就有過9次表態。
楊芹芹表示，由于房地產稅的受眾面廣，我國在推進過程中較為謹慎，房地產稅草案起草已耗時過2年，采用小碎步式。雖然目前官方尚未公布明確的房地產稅立法時間表，但從各部委透露的信息可以推算大致的進程。
楊芹芹說，2018年全國*期間，**發言人張業遂稱“房地產稅法方案已在內部征求意見”、“對現行的稅收條例修改上升為法律，力爭在2020年前完成。”可以斷定房地產稅法草案輪廓已逐漸清晰，正處于后期完善階段，2019年房地產稅法草案可能會開始公開征求意見，并提請人大**進行審議。考慮到房地產稅涉及面較廣且相對敏感，預計會經過三審，周期較長。雖然房地產稅越來越近，但應該不可能倉促出臺，全面開征至少還需要兩年到三年的時間。


黃志龍表示，根據**的立法規劃，房地產稅將在本屆人大任期內完成，根據*改革的統一部署，2020年前后完成立法的可能性較大。
推出房地產稅對樓市有何影響呢？黃志龍認為，房地產稅是房地產市場長效機制的關鍵環節，但也不能以畢其功于一役的心態看待房地產稅政策出臺，當前房價泡沫、房地產市場亂象是*和地方財政體制、土地制度、金融體制等多重因素形成的，只有在這些領域的改革基本完成，體制基本理順，才能根本上解決房地產市場的問題。
楊芹芹認為，從國際經驗看，房地產稅主要作用是調節收入分配，促進社會公平，籌集財政收入。美國、日本這些出現房地產泡沫的國家都有房地產稅，但是并沒有因征收房地產稅抑制房價上漲。從國內經驗看，上海和重慶自2011年推進房產稅試點以來，房價不跌反漲，房地產稅對房價的調控作用效果并不明顯。這是因為房價變動主要取決于房地產市場的供求關系，房地產稅主要是短期情緒沖擊，尤其是對于人口集中、需求旺盛的城市，房地產稅的征收對房價的抑制作用十分有限。
萬達酒管涉資8.78億港元股份 萬達酒店發展完成收購
萬達酒店發展有限公司發布公告稱，該公司收購萬達酒店管理（中國香港）有限公司全部股本的相關事項已于2018年12月31日落實完成。
建議收購事項已于2018年12月31日落實完成，于完成后，萬達酒店管理成為萬達酒店發展的全資附屬公司，因此，萬達酒店管理的財務資料將于該集團的綜合財務報表內綜合入賬。
該等出售公司于2017年6月30日的公平市值8.94億港元，倘獨立估值師將予刊發較終估值報告內該等出售公司的公平市值低于8.78億港元，收購代價將下調至相當于較終估值報告內該等出售公司有關較低公平市值的金額。
此前，2017年9月26日，萬達酒店發展與萬達中國香港（該公司控股股東大連萬達商業全資附屬公司）訂立協議，萬達酒店已有條件同意收購待售股份，相當于萬達酒店管理的全部已發行股本，收購代價8.78億港元。
中國房地產市場調整大勢開始確立
自9月份以來，中國100個受監測城市中，房價環比下跌的城市數量呈現逐月遞增態勢，加之多地土地市場熱度明顯減退，房地產市場調整大勢開始確立。
中國指數研究院指數研究總監白彥軍2日在北京表示，自9月份以來，中國100個受監測城市中，房價環比下跌的城市數量呈現逐月遞增態勢，加之多地土地市場熱度明顯減退，房地產市場調整大勢開始確立。


白彥軍當日在“中指市場形勢報告分享會”上指出，從過去幾輪房地產周期來看，當百城中有40-50個城市房價環比下跌之時，整體樓市就已建立下行趨勢。據其監測，2018年12月份，百城中已有36個城市新房價格環比下跌，較去年9月份的水平翻一番，房地產市場已經開始確立調整態勢。特別是三四線城市，年末房價漲幅收縮明顯。
除房價外，新房成交量和土地市場也釋放出調整的信號。白彥軍指出，目前核心城市交易備案數據保持穩定狀態但已顯示出回落趨勢。去年各大城市土地流拍數量顯著增加，甚**于樓市相對低迷的2014年。樓面土地價格也出現小幅下降，而過去兩年這一數據一直保持高速增長。
不過，這并不意味著中國房地產市場已經進入寒冬。白彥軍表示，目前百城住宅均價仍在上行，而且大部分城市房價調整幅度并不大，只是與2016年至2018年的較快上漲相比會有明顯回落。數據顯示，去年12月份，百城住宅均價環比上漲0.25%，漲幅較上月收窄0.02個百分點。
展望2019年，白彥軍預計，2019年房地產市場交易規模相比去年回落5%左右。分各線城市看，白彥軍說，一線城市房地產交易量穩中有升。二線城市分化明顯，天津、濟南、鄭州等城市調整壓力較大，而中西部省會城市如西安、成都、昆明等仍有市場窗口期存在。三四線城市受到棚改貨幣化安置比例下降影響，將會有較大的下行壓力。


招商證券地產首席分析師趙可也在此間表示，2018年10月份以來，中國許多城市住房按揭貸款利率出現下行趨勢，這代表行業向著寬松的方向發生邊際改善。他認為，后續三個季度，這一指標都在改善的趨勢之下，未來幾個月，房地產市場不會出現大跌。
在結構方面，趙可認為，受到因城施策的調控政策影響，各城市會根據自己的經濟、財力水平和市場做出政策調整。但政策很難有大的松動，未來依靠囤地來賺錢將會變得更難。對于凈負債率高于90%且周轉偏慢的房企來說，仍然面臨較大挑戰。
海通證券地產首席分析師涂立磊表示，從*經濟工作會議的提法來看，各地的因城施策必須滿足兩個前提，一是不與長效機制建設相悖，二是不違背“房住不炒”的原則，明年樓市穩字為主，沒有必要過于樂觀也不用過度悲觀
商業街 | 中國人壽19.12億購入天津7.29萬平米寫字樓
沒有商業，就沒有未來，這是“衣食住行游購娛”一網打盡的商業世界。
中國人壽購入天津7.29萬平方米寫字樓 代價19.12億元


3月18日，中國人壽發布公告稱，公司以19.12億元總交易價格，買入天津7.29萬平方米寫字樓物業。


觀點地產新媒體獲悉，于2018年3月18日，該公司天津分公司與天泰置業訂立買賣合同，向天泰置業購置天津市和平區曲阜道38號寫字樓第7至25層及第31至47層，代價19.12億元。


據了解，中國人壽購入的部分寫字樓建筑面積約為7.29萬平方米，另外，中國人壽天津分公司也將獲得該建筑的第48至55層（建筑面積4158.62平方米）及地下826個車位的免費使用權。


中國人壽表示，公司天津分公司擬將該不動產部分作為其營業辦公用房，部分用于出租。


南海控股5.21億港元購北京辦公物業 總建面8.84萬平方米


近日，南海控股有限公司與中國數碼信息有限公司發布聯合公告稱，南海控股間接全資附屬南海宏圖(中國香港)作為買方，與中國數碼作為賣方訂立協議，據此，買方擬向賣方購買目標公司92.36%股權，代價為5.21億港元。


據觀點地產新媒體查閱，目標公司為數碼慧谷置業管理，其持有位于中國北京大興區亦莊鎮北京經濟技術開發區地盛西路1號的數碼莊園。


該物業為于2013年前后落成的五層高辦公室發展項目，附有三層地庫。地塊總面積約4.96萬平方米，總建筑面積約8.84萬平方米。


另外，于2018年1月31日，目標公司結欠及應付賣方及其附屬公司的款項凈額約為3.48億港元，有關金額可于完成時予以調整。


目標公司于完成時結欠及應付賣方及其附屬公司的款項將成為一筆有期貸款，須于賣方及或其附屬公司與目標公司于出售事項完成時訂立貸款協議當日起計三年內償還。


百盛商業2億元收購無錫梁溪區百貨店物業


3月19日，百盛商業集團有限公司發布公告稱，公司非全資附屬公司無錫三陽百盛廣場有限公司（買方），于3月15日以人民幣2億元收購了無錫梁溪區百貨店物業。


觀點地產新媒體查閱公告獲悉，目標物業位于無錫市梁溪區人民中路121號的一至五樓建筑。物業的總建筑面積約11,190.87平方米。物業由買方作為租戶占用，并自2008年7月起至今作百貨店之用。


公告顯示，百盛商業的主要業務為經營及管理百貨店網絡，買方主要業務為經營百貨店，為百盛商業的非全資附屬公司，由公司擁有其60%股權。

中原地產研究中心統計數據顯示，2018年50大城市合計賣地3.74萬億，同比上漲3.7%，土地市場逐漸平穩，熱點城市上漲明顯放緩。50大城市平均樓面價2277元/平方米，相比2017年的2627元/平方米下調了13.3%，是近年來首次出現的土地價格明顯下調。


數據顯示，50大城市里過千億土地出讓金的城市有11個，杭州全年賣地2500億，上海，鄭州，重慶，蘇州，北京，武漢、廣州、寧波、成都、天津10個城市賣地達到1千億以上。但整體看，近幾個月熱點城市土地成交額同比漲幅放緩。平均土地溢價率50個城市中47個城市出現溢價率下調。27個城市平均樓面價下調。
與此同時，房企拿地積極性全面退燒，熱點城市土地溢價率基本平穩，大部分城市溢價率保持低位。熱點城市溢價率基本在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價率。


對此，中原地產首席分析師張大偉分析認為，全國多城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性較高。出現流標主要是地塊有多重復雜的屬性。較近信托等資金監管嚴格，也導致房企對地塊總價較高的地塊相對謹慎。
另一方面，房企資金壓力逐漸出現。從2016年930開始，全國一二線城市嚴格調控，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊的積極性降低。
張大偉表示，2019年樓市將繼續嚴格調控，大部分房企對土地市場的熱度將逐漸降低，土地市場的溢價率也將有所降低。
融創回應：余英*融創廣深區 分管投資及城市更新業務


2019年地產圈的第一個重磅消息來自余英，這名地產老將*了融創。
融創方面向人民網確認：余英任職融創中國執行總裁兼融創廣深區域執行總裁，將協助融創廣深區域總裁黃書平分管投資發展和城市更新等業務板塊。
對于融創廣深區域和余英本人來說，這一人事變動可謂意義深遠。
現年56歲的余英是地產圈里的明星職業經理人之一，歷經過大學講師、政府官員以及長達10年的保利征途。多樣化的職業經歷塑造了余英獨特的“眼光”，他曾多次準確判斷市場走勢。


在余英的帶領下，保利廣州公司勢頭凌厲，曾實現銷售6連冠的佳績。
鑒于余英在廣東深厚的人脈資源和經驗，其在土地開拓和項目運營方面的能力較多被人稱道。此番*融創，也頗有助力廣深區域項目開拓重任的意味。
2016年1月，融創中國率先落子佛山，從此開始了廣深大地的深耕布局。
公開資料顯示， 融創廣深在廣深區域有接近40個項目，市場表現以品質著稱。無論是已經首期交付的融創湖濱世家項目，還是近期開放的融創公園首府等項目，都是融創在廣深的深耕力作


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