為破解深圳土地資源瓶頸，**民生服務設施以及重大產業項目實施，深圳圍繞存量土地二次開發做文章，近期不斷有新政亮相。記者從深圳市規土委獲悉，由該委負責制定的《深圳市拆除重建類城市更新單元土地信息核查及歷史用地處置規定》（以下簡稱《規定》）已經市政府同意予以印發，將于12月1日起實施。《規定》提出，城市更新項目要把不少于15%的土地無償移交政府，優先用于落實城市基礎設施、公共服務設施、城市公共利益項目等。


歷史用地處置范圍：用地行為發生在2009年12月31日之前


據悉，目前，深圳土地信息核查、歷史用地處置的相關政策文件已到期，為此，深圳市規土委起草了《規定》，于12月1日起實施。


城市更新單元拆除范圍內用地手續不完善的建成區，同時符合下列要求的，可納入歷史用地處置范圍：未簽訂征（轉）地協議或已簽訂征（轉）地協議但土地或者建筑物未作補償的（協議明確土地或者建筑物不再補償的，不屬于“未作補償”情形）；用地行為發生在2009年12月31日之前。


已簽訂征（轉）地協議且土地及建筑物均已按協議進行部分補償但補償未完成的用地，不得納入歷史用地處置范圍。申請歷史用地處置的，原農村集體經濟組織繼受單位（以下簡稱“繼受單位”）應對拆除范圍內符合條件的用地一并申請處置。


由區城市更新職能部門負責權屬認定


《規定》提出，將核發處理意見書、土地信息核查、歷史用地處置等工作的工作主體調整為區城市更新職能部門。


為提升城市更新實施效率，《規定》明確了權屬認定中可簡化手續的具體情形和可簡化的具體手續。對符合深府〔2010〕66號文件規定的處理對象或者國有已出讓用地上無合法手續的建筑物，在權屬認定中無需辦理規劃確認、土地權屬證明、房屋安全鑒定、消防驗收或備案、房地產權屬登記等手續，由區城市更新職能部門核發權屬認定的處理意見書。《規定》還對權屬認定過程中涉及的罰款、地價、契稅繳交要求進行了明確。


此外，《規定》中提出，城市更新單元進行歷史用地處置后，政府將處置土地的一定比例交由繼受單位進行城市更新，具體比例區分一般更新單元與更新單元分別確定，其余部分無償移交政府。在交由繼受單位進行城市更新的土地中，應當按照《深圳市城市更新辦法》及其實施細則等政策文件的要求將不少于15%的土地無償移交政府。前述移交政府的土地優先用于落實城市基礎設施、公共服務設施、城市公共利益項目等。

深圳商報訊12月19日訊 12月17日，深圳市規劃國土委發布關于公開征求《深圳市地價測算規則》（征求意見稿）（以下簡稱《規則》）意見的通告。記者了解到，《規則》設置產權政策調節系數，加大對實體經濟政策傾斜和支持力度；同時，進一步降低**性住房的地價水平。《規則》提出，“不得轉讓的公共租賃住房、安居型商品房、人才住房”地價均在商品住房用地市場價格的基礎上“打一折”，從而進一步降低**性住房的地價水平。


針對不同產權限制的用地，《規則》進行了系統的歸納，新增了“產權限制修正系數表”，結合“建筑類型適用地價標準及修正系數表”，“產業發展導向修正系數表”及“產業項目類型修正系數表”共同使用，能夠大幅降低不得轉讓性質產業用地地價水平，充分體現對實體經濟的政策支持。


值得關注的是，為落實*關于“房住不炒”的定位，結合我市2017年出臺關于全面深化住房制度改革、建立健全住房**和供應體系的“1+N”政策文件，《規則》新增了公共租賃住房、安居型商品房及人才住房的地價標準，并專門設置了“不得轉讓的公共租賃住房、安居型商品房、人才住房”產權調節系數，進一步降低**性住房的地價水平。


在地價管理層面，支持多渠道供應安居型商品房、人才住房的政策要求。


此外，結合我市當前土地集約節約，市政管廊，地下軌道，地下經營性空間等不同功能土地立體利用的強烈要求，《規則》新增了“地下軌道、地下市政場站、綜合管廊和連接兩宗地塊的對外開放的公眾地下通道”這一特殊類型的地價空間利用調節修正系數為0.1；同時針對一般性的地下空間也將調節系數從0.5降低到0.3，加大對立體空間開發利用的支持，鼓勵土地的集約節約利用。


深圳市規劃國土委方面指出，《規則》的發布旨在統一深圳市地價管理體系，簡化地價管理和測算規則，統一深圳市地價管理體系，簡化地價管理和測算規則。


同時，《規則》充分發揮了市場在資源配置中的決定性作用，進一步推動土地供給側結構性改革，支持我市實體經濟、民營經濟發展和產業轉型升級，進一步**民生項目用地
在房地產調控政策持續作用下，加上年底樓市觀望情緒加劇，全國住宅市場整體供大于求矛盾加劇。18日，易居房地產研究院公布的數據顯示，受監測的100個大中城市住宅庫存連續三個月環比上升。


易居方面發布的數據顯示，截至2019年11月底，受監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為44791萬平方米，環比增長2.5%。觀察歷史數據，2019年9月開始，百城庫存規模出現近三年來首次顯著攀升態勢。10月至11月繼續保持增長態勢。總體上看，庫存走勢迎來拐點，2019年四季度正步入上行通道。


截至2019年11月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2713、22780和19298萬平方米，環比增幅分別為8.4%、1.9%和2.3%，同比增幅分別為23.7%、-4.9%和1.7%。


易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，從同比增幅數據看，一線城市在連續34個月庫存同比下跌后，自2019年6月首次出現同比正增長態勢，7月至11月繼續同比正增長，這意味著一線城市正進入補庫存階段。二線城市雖然保持同比下跌，但跌幅持續收窄。三線城市在連續38個月同比下跌之后，目前首次出現同比正增長現象。


嚴躍進指出，觀察歷史數據，11月推盤規模創下了歷史較高水平。“這說明房企年底需要沖刺業績，推盤節奏有所加快。從側面也說明，11月預售證管控的力度相對小，部分積壓的高價樓盤正密集入市。從購房者的角度看，近期房源可選的機會也在增加”。


從供求關系來看，11月，100個城市新建商品住宅供應量為5930萬平方米，而成交量為4858萬平方米。在以往連續9個月出現供小于求的態勢基礎上，9月首次出現供大于求態勢，10月至11月繼續保持此類態勢。


“房企普遍重新面臨去庫存的較大壓力”。嚴躍進認為，從去化周期來看，截至11月，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.5個月。“這也意味著市場消化完這些庫存需要9.5個月，該數值相比10月的9.2個月有所增加。從趨勢看，當前存銷比正開始走出歷史低位，且開始小幅反彈”。


整體來看，嚴躍進認為，2019年9月至11月全國百城庫存數據持續上漲，說明供給規模較大，而市場去化效果一般。“庫存走勢也使得房企營銷壓力增大，進而會更加依賴以價換量的策略。當然從另一方面看，庫存規模增加，一定程度上也緩和了當前城市庫存不足和缺貨的矛盾，同時也增加了購房者議價的空間”。


“12月房企申領預售證的積極性依然很高，供應規模依然會放量”。他進一步分析預測，“市場觀望情緒近期還比較濃厚，市場交易難言明顯反彈。
19日，廣州調整“商住房”政策，成為繼山東省菏澤市之后，又一個放松樓市調控的城市。


廣州市住建委網站19日發布《關于完善商服類房地產項目銷售管理的意見》(以下簡稱“意見”)，宣布2017年3月30日前(含當日)土地出讓成交的房地產項目，其商服類物業不再限定銷售對象。


“此次政策非常明確，即在2017年3月30日之前土地出讓而形成的商服類物業，允許個人購買。而過去此類物業只限定企業購買。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。


2017年3月30日，廣州曾發布《關于進一步加強房地產市場調控的通知》，其中的一項措施就是明確商服類物業銷售對象應當是法人單位。當時，廣州是繼之后出臺此類政策的城市之一。


商服類物業包括民眾熟知的“商住房”。中原地產首席分析師張大偉指出，目前全國“商住房”政策較嚴格的城市是與廣州，政策影響下的“商住房”價格和成交量均有大幅度的調整。


易居研究院《中國百城商業地產報告》顯示，在2017年3月(含3月)之前的12個月中，廣州商服類物業月均成交約為16萬平方米。而在商服類物業收緊政策出臺后，即2017年3月以后的12個月中，月均成交跌至4萬平方米。


“從廣州之前的‘商住房’政策來看，的確存在過于嚴格的情況。”張大偉說，所以廣州對政策進行調整，是可以理解的。


他表示，放松調控后，市場上大量的存量商住房可以銷售給個人，對于這些存量項目來說肯定是巨大的利好。


“很多開發商滯銷的商服類物業有望加快去庫存，開發商的壓力也會有所緩解。”嚴躍進預測。


值得注意的是，廣州的上述《意見》規定，個人購買商服類物業取得不動產證滿2年后方可再次轉讓。嚴躍進說，這體現了當前商服類物業管控的導向，即避免有人產生借機炒房的想法。


嚴躍進評價說，廣州成為繼菏澤之后，放松樓市調控政策的第二個城市。


12月18日，山東菏澤市宣布取消新購住房限制轉讓措施。易居房地產研究院副院長楊紅旭等地產專家表示，自2016年9月30日開啟新一輪樓市調控以來，菏澤成為全國第一個取消限售政策的城市。


菏澤市的上述政策引發輿論關注和對“全國樓市調控開始松動”的猜測。菏澤市住建局19日回應稱，近年來，受轉讓期限規定的影響，菏澤二手房交易價格出現同比增長較快的勢頭。為防止商品住房價格出現大的波動，促進房地產市場平穩健康發展，菏澤市住建局決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉讓期限規定。
繼11月份千億元(人民幣，下同)的密集融資之后，12月以來，中國房地產企業的“融資潮”仍在涌動。


中原地產研究中心統計數據顯示，12月前18天，各大房企所公布的融資機會和實際完成融資已過30筆，合計融資額度達1100億元左右。僅較近一周，房企融資金額已近800億元。


12月18日，上海世茂股份有限公司發布公告稱，已成功發行10億元人民幣的2019年度第三期中期票據，資金均已到賬。


同日，旭輝控股(集團)有限公司發布公告稱，公司將發行4億美元優先票據，票面利率為7.625%。


17日晚間，弘陽地產集團有限公司公告稱，公司及附屬公司擔保人于當日與中金公司、國泰君安國際及海通國際訂立購買協議，據此公司將發行于2020年到期金額為2億美元的13.5%優先票據。


17日，當代置業宣布，順延3.87億元港元定期貸款，延期1年。


14日，旭輝宣布發行2020年到期的10億元人民幣的優先票據，票面利率為7.75%。


14日，陽光城集團股份有限公司發布公告稱，公司將以持有100%權益的下屬子公司上海潤渝置業有限公司所持有的上海陽光控股大廈為底層物業資產設立辦公物業類REITs資產支持專項計劃，發行規模不過22億元。


第一太平戴維斯華北區高級董事、評估部負責人胡建明指出，2019年，在融資監管更加嚴格的大背景下，房企融資渠道逐步收緊。總體來看，融資總體規模保持高位，增速持續回落，綜合融資成本上升。


從融資渠道來看，胡建明表示，銀行貸款仍是主要途徑，公司債大幅萎縮，信托規模增速下滑，中期票據保持穩定增長，海外融資規模大漲后續難度加大。


年末，隨著樓市降溫的持續，房企融資難度有所降低。中原地產首席分析師張大偉分析認為，從樓市調控政策看，較嚴格的時候已經過去，政策底部逐漸形成，房企融資有所松動，多家企業公布的融資成本均比之前有所降低。


12月5日，國家**發布《關于支持優質企業直接融資的通知》，在棚戶區改造、**性住房、租賃住房等領域的優質企業直接融資將受到支持。長江證券分析師申思聰表示，經過大致梳理，有包括萬科、保利地產、華潤置地、華夏幸福等20家A股和港股上市房企符合政策要求，房企融資環境邊際改善。


申思聰表示，一方面房企融資端的緊張局面將有所緩解，另一方面直接融資的成本優勢也對房企融資成本形成利好，此外用于補充流動資金的比例提升也可提高房企資金使用靈活度。
新華社12月19日電（記者于文靜、董峻）自今年9月我國啟動“大棚房”問題專項清理整治行動以來，全國已排查各類農業設施1815.7萬個，發現占用耕地違法違規建設“大棚房”11.4萬個。目前，各地還在繼續深入摸底排查。


這是記者19日從農業農村部了解到的信息。近年來，一些地方的工商企業和個人借建農業大棚之名，占用耕地甚至永久基本農田，違法違規建設“私家莊園”等非農設施，“大棚房”問題嚴重沖擊了耕地紅線。


今年9月以來，農業農村部、自然資源部會同有關部門和單位，按照**統一部署，在全國組織開展“大棚房”問題專項清理整治行動，制定印發行動方案，加強政策解讀，督促指導各省區市推進落實。清理整治范圍主要包括以下三類問題：


——在各類農業園區內占用耕地或直接在耕地上違法違規建設非農設施，特別是別墅、休閑度假設施等。


——在農業大棚內違法違規占用耕地建設商品住宅。


——建設農業大棚看護房嚴重標準，甚至違法違規改變性質用途，進行住宅類經營性開發。


據了解，專項行動開展以來，各地有力有效推進各項措施落實，取得了初步成效。各省區市研究細化整治整改方案，突出，分類推進。部分省份對已經定性為違法違規建設的“大棚房”迅速開展整治，結合衛星圖斑對照檢查占用耕地情況，落實整治整改措施，有的省份實行黨政同責，約談縣（市）主管負責人。


下一步，農業農村部、自然資源部將按照“深入清查、徹底整治、持續推進”的要求，進一步加大工作力度，壓實屬地責任，督促指導各地邊排查邊整改，堅決徹底整治整改，堅決遏制農地非農化亂象。
據統計，2019年房企銷售榜中百強企業有47家涉足產業地產，然而在產業新城、產業小鎮、產業園區、產業孵化器等一眾入市的產業地產項目中，傳統房企的成功作品仍是鳳毛麟角。總體來看，戰略不清導致爭取項目時舉棋不定，思路不明造成推進項目時無力可施是優質項目稀缺的重要原因。


引人注目的是，成立僅3年時間的星河產業，作為房地產起家的星河控股集團子公司，卻攜其成員項目“星河WORLD”，在第六屆國家城市發展市長論壇—未來城市模型分論壇上榮獲“2019較具潛力產業新城運營商參與者”稱號，成為較“年輕”的上榜企業。本文力圖通過分析星河產業的實踐邏輯，為征戰產業地產的傳統房企提供3點啟示。


1、定戰略，有口號更要有條件**


傳統房企進入產業地產市場，面對深耕多年的產業地產商、政府支持的平臺開發公司、資金雄厚的私募基金、自帶產業資源的實體企業等諸多玩家的激烈競爭，“地產”基因房企共同選擇了“產城融合”戰略，即基于對土地價值的再認知，視“以城聚人、以城促產”為使命，融入城市更新和新型城鎮化建設進程，以“空間提供商”專業能力為基礎條件和比較優勢，完成縱向“空間運營商”延伸、橫向“產業運營商”延展的身份轉換。不論是從“城市空間提供商”向“城市運營商”轉型、從“綜合業態布局者”向“產業內核塑造者”挺進的星河產業，還是將“科技小鎮”作為進入產業地產突破口的碧桂園，亦或以“智慧城市綜合體”打造新一代產城空間概念帶動產業地產的華潤置地，均是對這一戰略的不同詮釋。沒有**措施支撐的戰略目標無異于空中樓閣。





圖1產業地產市場進入策略 資料來源：賽迪顧問2019,11


為推進戰略落地，手握指南針的星河產業獲得星河控股兩大支持。


一是組織獨立。與其它房企將產業地產作為一個小組、一個部門、一個事業部不同，星河控股將星河產業、星河地產、星河商置作為集團旗下平行的二級公司，三家公司分別專注于產業地產、住宅地產和商業地產，通過賦予星河產業更高的組織地位、更大的自主權力，**其聚焦產業地產賽道不偏離。


二是資源導入。與資金密集型的住宅地產相比，產業地產屬于資源密集型業務。星河控股對“幼童”型產業地產業務給予資金和資本支持，除了在星河產業成立之初提供運轉現金流外，更是借助星河地產是國內知名風險投資機構深創投第二大股東的淵源，聯合發起5億元創業基金，通過定向投資推動被投企業在星河WORLD注冊發展，打通一條客源引流渠道。
南方日報12月20日訊 記者從珠海市法制局、住建局獲悉，20日起，珠海開始實施歷史文化名鎮、名村和歷史建筑保護辦法（以下簡稱“保護辦法”）。保護辦法明確規定，非國有歷史建筑在城市更新和新區建設中被征收或者改造的，將按不低于地塊內類似非歷史建筑房屋補償標準的120%對其所有人給予補償。


目前，珠海擁有**名鎮2處、省級名村1處、市級名村22處，普查并登記歷史建筑線索336處，并已公布兩批歷史建筑共92處。此次實施的保護辦法，填補了珠海一直缺乏歷史文化名鎮、名村和歷史建筑方面地方性法規的空白。


針對近年來部分地方存在名建筑在城市更新中被突擊拆除的情況，該保護辦法明確建立預先保護機制。任何單位和個人發現有保護價值的鎮、村、建筑物和構筑物，應及時向規劃部門反饋，經論證認為具有保護價值的可確定為預先保護對象。預先保護期為一年，期間不得破壞預先保護對象，過保護期未被納入保護名錄的，預先保護自行失效。


為引導全社會加大對歷史建筑的保護力度，保護辦法明確在城市更新和新區建設中，對非國有歷史建筑進行征收的，應給予其所有權人不低于房屋征收決定公告之日征收地塊內類似非歷史建筑房屋120%的補償。


保護辦法同時注重對名鎮、名村和歷史建筑的活化利用，鼓勵名鎮、名村發展文化產業和傳統手工業、旅游業，推進歷史文化資源與旅游、文化、康養等產業融合；同時放寬歷史建筑的改建條件，在不影響消防安全、不突破原有建筑面積高度等前提下，可辦理建設工程規劃許可手續。“后期將出臺歷史建筑活化利用的負面清單，哪些能做，哪些不能做，一目了然。”珠海市住建局相關負責人表示
近日，深圳多家銀行將首套房貸利率從原來的基準利率上浮15%調至上浮10%。


12月19日，《每日經濟新聞》記者走訪多家銀行網點發現，五大行中，建設銀行、工商銀行、中國銀行已將首套房貸利率從原來的基準利率上浮15%下調至上浮10%，而農業銀行和交通銀行暫未下調。


那么，首套房貸上浮利率下調政策將會持續多久，部分已經實行下調政策的銀行的客服經理告訴記者：“不太清楚會持續到什么時候。”


三家國有行已下調


記者走訪深圳多家銀行網點了解到，五大行中，有三家銀行近日已將首套房貸利率從原來的基準利率上浮15%下調至上浮10%。


其中，中國銀行和工商銀行客服經理均表示，目前，首套房貸利率已經調整為上浮10%。


“大概在上個月改的，下調了首套房貸上浮利率。”建設銀行客服經理稱。


不過，農業銀行客服經理告訴記者：“目前，我行還是按照上浮15%的標準，有一些銀行已經下調到了上浮10%，但現在還沒有出臺統一的文件，所以還是按照此前的上浮15%來執行。至于什么時候下調，還要等具體文件。”


交通銀行客服經理也說道，較基準利率上浮15%的標準暫時還沒有下調。


除了建設銀行、工商銀行和中國銀行以外，郵政儲蓄銀行也下調了首套房貸上浮利率。


郵政儲蓄銀行一大堂經理告訴《每日經濟新聞》記者，現在已經是上浮10%了。同時，該支行客服經理稱：“大概在12月11日左右，一兩周前調整的首套房貸上浮利率。”


值得一提的是，雖然兩家銀行都未下調首套房貸上浮利率，但這兩家銀行的客服經理都表示：“較低可以給到顧客上浮12%。”


下調政策會持續？


部分銀行下調了首套房貸上浮利率，那么，這個下調政策將會持續多久呢？所有已下調首套房貸上浮利率的銀行的客服經理都搖頭稱：“不太清楚會持續到什么時候。”


“沒有說持續多久，現在政策下來了，只說了什么時候開始。”建設銀行客服經理告訴《每日經濟新聞》記者。


郵政儲蓄銀行客服經理表示：“不太好說，銀行的政策隨時會變，連我們內部都不好說，這個利率的高低還是跟房地產市場有關。”


融360監測數據顯示，2019年11月全國首套房貸款平均利率為5.71%，相當于基準利率1.165倍，環比10月持平；同比去年11月首套房貸款平均利率5.36%，上升6.53%。


2019年11月，上調利率銀行數量較上月減少，同時利率回落銀行數量也較上月減少，首套平均利率首次出現持平，未來整體保持穩定的趨勢增強。


值得注意的是，11月深圳地區房貸利率首套平均值仍低于全國平均值。根據融360監測數據，2019年11月深圳首套房貸款平均利率為5.61%，環比上期下降0.18%，利率平均值較上期下降1BP，二套房貸款平均利率為5.86%，較上期持平。

截至今年11月底，其監測的100個城市新建商品住宅庫存總量已經連續3個月呈上升態勢，同時，百城新建商品住宅月度新批準預售面積環比增長25.0%，同比增長34.3%，單月推盤規模創下歷史較高水平。
上海易居房地產研究院18日發布的《中國百城庫存報告》(以下簡稱報告)顯示，截至今年11月底，其監測的100個城市新建商品住宅庫存總量已經連續3個月呈上升態勢，同時，百城新建商品住宅月度新批準預售面積環比增長25.0%，同比增長34.3%，單月推盤規模創下歷史較高水平。


報告稱，截至2019年11月底，100個城市新建商品住宅庫存總量為44791萬平方米，環比增長2.5%，同比下降0.7%。觀察歷史數據，2015年1月份以來全國100城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，中間個別月份雖有反彈，但下跌趨勢不改。今年9月份庫存規模明顯增長，屬于首次顯著攀升，10月、11月繼續保持增長態勢。


“總體來看，庫存走勢迎來拐點，四季度正步入上行通道。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯客戶端說。


截至11月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2713萬平方米、22780萬平方米和19298萬平方米，環比增幅分別為8.4%、1.9%和2.3%，同比增幅分別為23.7%、-4.9%和1.7%。


從同比增幅看，一線城市在連續34個月庫存同比下跌后，6月份首次出現同比正增長，7~11月份繼續正增長，這意味著一線城市正進入補庫存階段；二線城市雖然保持同比下跌，但跌幅持續收窄；三線城市在連續38個月下跌之后，目前首次出現同比正增長。


報告還稱，今年11月，100個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為5930萬平方米，環比增長25.0%，同比增長34.3%。觀察歷史數據，11月份推盤規模創下了歷史較高水平。


嚴躍進認為，這說明房企年底需要沖刺業績，推盤節奏有所加快。同時從側面也說明，11月份預售證管控的力度相對小，部分積壓的高價樓盤正密集入市。


嚴躍進表示，今年9~11月全國百城庫存數據持續上漲，說明供給規模較大，而市場去化效果一般。庫存走勢也使得房企營銷壓力增大，進而會更加依賴以價換量策略，增加了購房者議價空間。


“12月房企申領預售證的積極性依然很高，供應規模還會放量。近期市場觀望情緒濃厚，交易難言明顯反彈，住宅庫存規模或有繼續攀升的可能。此類庫存走勢將繼續倒逼房企主動降價，以加快可售項目的去化速度和年度銷售目標的完成。”嚴躍進說。(中新經緯客戶端 薛宇飛)

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