日前，泰禾集團與光大信托、招商銀行簽署三方戰略合作協議。根據協議，三方將建立起長期戰略合作伙伴關系。其中，光大信托將為泰禾集團提供200億元人民幣的綜合授信額度。這是泰禾集團繼10月9日獲得上海銀行200億元人民幣的綜合授信后，再次獲得又一筆200億元授信。




獲資本市場認可




據泰禾集團公告稱，本次光大信托給予泰禾集團200億元綜合授信，雙方將在房地產開發、教育養老文化產業等領域開展全面深入合作，較終形成互惠互利的全面戰略合作關系。




雙方擬定的合作范圍非常廣泛，既涵蓋了信托貸款、并購貸款、股票質押等債權類業務，同時也包含了股權投資、私募基金、股東借款等股權業務類。同時，還有房地產基金、養老產業基金、公司債、REITS、ABS、ABN等業務，全面覆蓋了雙方共同發展需求。雙方在優勢互補下的強強合作，對長遠發展有積極影響。




作為另一家戰略合作方，招商銀行也將在融資、跨境金融服務以及其他金融服務等方面為泰禾集團提供支持。




據了解，今年三季度以來，泰禾集團在創新融資方面成效顯著，在融資上取得了多項成果。7月17日，公司獲證監會批準非公開發行面值不過55億元的公司債券。8月2日第一期15億元成功發行，時隔一月后，第二期15億元也于9月19日成功發行，且票面利率較第一期下降100bp，成本下降顯著。9月7日，“中信證券-泰禾集團慕盛長租公寓1號資產支持專項計劃”成立，專項計劃獲得了足額認購，總金額8.1億元。10月9日，泰禾集團與上海銀行簽署了戰略合作協議，上海銀行意向為泰禾集團提供總額較高不過200億元人民幣的綜合授信額度，雙方約定在多領域展開全方位合作。10月24日，公司向合格投資者公開發行公司債券申請獲得中國證監會核準批復，此次發債規模為26億元，采用分期發行方式完成。




業內人士表示，在房地產行業融資環境嚴峻的情況下，泰禾集團依然在融資方面取得了多項成果，這一方面體現了泰禾集團不斷增強的融資能力，另一方面也體現了資本市場對于泰禾集團的認可。




光大信托總裁閆桂軍表示，泰禾集團是一個有責任心的企業，把“國民對美好生活的向往”作為企業的發展動力和經營價值觀。在合作伙伴的選擇方面，光大信托有嚴格的標準，如泰禾一樣有品質、有品位、有品性、有品格、有品牌的企業，是光大信托支持的合作伙伴。




后市貨值充足




進入四季度，泰禾布局的五大區域均有了優質的項目集中入市，并且項目都具稀缺性和高品質。這使得四季度泰禾獲得了充足的回款。同時，泰禾集團近期還有大量品相高的新項目及項目后期加推項目入市，后市供量極為充沛。




據了解，以為北方區域大本營，泰禾積極拓展周邊的外阜城市，西進太原、東拓天津、濟南，南下石家莊、鄭州，帶著十余年在城市深耕的經驗和逆勢創佳績的信心，目前已經在大區域形成六城二十三盤的布局。




日前，的西府大院、院子二期、昌平拾景園、金府大院等項目在售或者即將入市。濟南院子、泰禾·中州院子及泰禾·大城小院等也均已亮相。泰禾院子系津門首發之作——泰禾·津海院子也進入了蓄客期。




華中區域的武漢知音湖院子即將在近期全新產品入市，目前項目四大展廳已經開放。另外武漢院子、院子等也均在華中市場取得了優異的成績，且后期供量充足。




華東區域將在年底進一步發力，據了解，上海院子將于近期推出300多套洋房產品，太倉院子目前也進入的銷售期，另外，上海的大城小院、杭州大城小院，近期也將加推新產品。




福州區域的閩南院子、鼓山院子，也將于近期推向市場。10月20日,泰禾閩南院子示范區亮相。僅開放半日,到訪人數就過3000人。鼓山院子鄰近福州東二環高端城市生活圈，依托鼓山山林資源，打造高端半山養生院落墅區。另外福州區域的福州灣、青云小鎮、紅樹灣院子等，后期也供量充足。




廣深區域目前在售的有中國澳門灣，銷量已經達20億元，還有東莞泰禾新天地、佛山院子在售。另外中山金尊府、肇慶院子、廣州院子、深圳金尊府等項目蓄勢待發。




布局契合國家戰略




《孫子兵法》曰：“故善戰者，求之于勢，不責于人，故能擇人而任勢。”順勢而為，方大有可為。泰禾可以說是“順勢而為”的典范。




公司核心的地產業務，秉持“深耕核心一線，全面布局二線”的布局戰略，眾多精品項目分別位于以為中心的京津冀、以上海為中心的長三角、以廣深為中心的粵港澳大灣區，以福廈為中心的海西經濟區，和以武漢為中心的中部地區，契合“京津冀協同發展”、“自貿區”等國家戰略。




三季度，公司進一步加大了對粵港澳大灣區的布局力度。2019年8月，泰禾集團與深汕特別合作區達成戰略合作意向。根據合作意向，泰禾擬在深汕特別合作區投資建設國際康養特色小鎮，總投資180億元。




一二線城市永遠是樓市穩健的抗風險重地。雖有限價、限售的政策在前，但城市的快速發展和大量外來人口的涌入，依然能夠保證樓市需求的旺盛。今年以來，一二線城市熱度不減，泰禾旗下多個項目實現了持續熱銷，這和其較早布局一二線城市、土地成本低有關。董事長黃其森曾表示：“泰禾有一個很大的優勢，就是布局的城市合理，地塊十分優質，拿地價格較低。”
在房地產調控政策持續作用下，加上年底樓市觀望情緒加劇，全國住宅市場整體供大于求矛盾加劇。18日，易居房地產研究院公布的數據顯示，受監測的100個大中城市住宅庫存連續三個月環比上升。


易居方面發布的數據顯示，截至2019年11月底，受監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為44791萬平方米，環比增長2.5%。觀察歷史數據，2019年9月開始，百城庫存規模出現近三年來首次顯著攀升態勢。10月至11月繼續保持增長態勢。總體上看，庫存走勢迎來拐點，2019年四季度正步入上行通道。


截至2019年11月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2713、22780和19298萬平方米，環比增幅分別為8.4%、1.9%和2.3%，同比增幅分別為23.7%、-4.9%和1.7%。


易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，從同比增幅數據看，一線城市在連續34個月庫存同比下跌后，自2019年6月首次出現同比正增長態勢，7月至11月繼續同比正增長，這意味著一線城市正進入補庫存階段。二線城市雖然保持同比下跌，但跌幅持續收窄。三線城市在連續38個月同比下跌之后，目前首次出現同比正增長現象。


嚴躍進指出，觀察歷史數據，11月推盤規模創下了歷史較高水平。“這說明房企年底需要沖刺業績，推盤節奏有所加快。從側面也說明，11月預售證管控的力度相對小，部分積壓的高價樓盤正密集入市。從購房者的角度看，近期房源可選的機會也在增加”。


從供求關系來看，11月，100個城市新建商品住宅供應量為5930萬平方米，而成交量為4858萬平方米。在以往連續9個月出現供小于求的態勢基礎上，9月首次出現供大于求態勢，10月至11月繼續保持此類態勢。


“房企普遍重新面臨去庫存的較大壓力”。嚴躍進認為，從去化周期來看，截至11月，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.5個月。“這也意味著市場消化完這些庫存需要9.5個月，該數值相比10月的9.2個月有所增加。從趨勢看，當前存銷比正開始走出歷史低位，且開始小幅反彈”。


整體來看，嚴躍進認為，2019年9月至11月全國百城庫存數據持續上漲，說明供給規模較大，而市場去化效果一般。“庫存走勢也使得房企營銷壓力增大，進而會更加依賴以價換量的策略。當然從另一方面看，庫存規模增加，一定程度上也緩和了當前城市庫存不足和缺貨的矛盾，同時也增加了購房者議價的空間”。


“12月房企申領預售證的積極性依然很高，供應規模依然會放量”。他進一步分析預測，“市場觀望情緒近期還比較濃厚，市場交易難言明顯反彈。

繼11月份千億元(人民幣，下同)的密集融資之后，12月以來，中國房地產企業的“融資潮”仍在涌動。


中原地產研究中心統計數據顯示，12月前18天，各大房企所公布的融資機會和實際完成融資已過30筆，合計融資額度達1100億元左右。僅較近一周，房企融資金額已近800億元。


12月18日，上海世茂股份有限公司發布公告稱，已成功發行10億元人民幣的2019年度第三期中期票據，資金均已到賬。


同日，旭輝控股(集團)有限公司發布公告稱，公司將發行4億美元優先票據，票面利率為7.625%。


17日晚間，弘陽地產集團有限公司公告稱，公司及附屬公司擔保人于當日與中金公司、國泰君安國際及海通國際訂立購買協議，據此公司將發行于2020年到期金額為2億美元的13.5%優先票據。


17日，當代置業宣布，順延3.87億元港元定期貸款，延期1年。


14日，旭輝宣布發行2020年到期的10億元人民幣的優先票據，票面利率為7.75%。


14日，陽光城集團股份有限公司發布公告稱，公司將以持有100%權益的下屬子公司上海潤渝置業有限公司所持有的上海陽光控股大廈為底層物業資產設立辦公物業類REITs資產支持專項計劃，發行規模不過22億元。


第一太平戴維斯華北區高級董事、評估部負責人胡建明指出，2019年，在融資監管更加嚴格的大背景下，房企融資渠道逐步收緊。總體來看，融資總體規模保持高位，增速持續回落，綜合融資成本上升。


從融資渠道來看，胡建明表示，銀行貸款仍是主要途徑，公司債大幅萎縮，信托規模增速下滑，中期票據保持穩定增長，海外融資規模大漲后續難度加大。


年末，隨著樓市降溫的持續，房企融資難度有所降低。中原地產首席分析師張大偉分析認為，從樓市調控政策看，較嚴格的時候已經過去，政策底部逐漸形成，房企融資有所松動，多家企業公布的融資成本均比之前有所降低。


12月5日，國家**發布《關于支持優質企業直接融資的通知》，在棚戶區改造、**性住房、租賃住房等領域的優質企業直接融資將受到支持。長江證券分析師申思聰表示，經過大致梳理，有包括萬科、保利地產、華潤置地、華夏幸福等20家A股和港股上市房企符合政策要求，房企融資環境邊際改善。


申思聰表示，一方面房企融資端的緊張局面將有所緩解，另一方面直接融資的成本優勢也對房企融資成本形成利好，此外用于補充流動資金的比例提升也可提高房企資金使用靈活度。

包括、廣州、南京等地在內，臨近年底，多個一二線城市正在加速供地，土地市場迎來一波供應小高潮。


“大部分土地銷售額持平或者減少的城市較近明顯開始井噴供應。”中原地產首席分析師張大偉指出，全國多城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性較高，因此預計2019年，一二線土地市場成交依然將維持在高位。


不過，由于房企資金壓力較大，且較近信托等資金監管嚴格，導致房企對總價較高的地塊相對謹慎，對非優質地塊的積極性降低。這也使得土地市場的溢價率有所降低，流拍狀況時有發生。


“心態要平和一點，算賬要冷靜一點。未來房價橫盤將是必然趨勢，地價低、能快銷、有利潤的項目才是合適的。”新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷建議。


土地市場放量迎來出讓高峰


11月26日，市推出13宗地塊，總出讓面積為79.40萬平方米，總起價295.19億元，較終12宗地塊成功出讓，攬金316.46億元，這也成為歷史上出讓住宅土地較多、金額較高的一天。


這場盛宴或許只是一個開始：臨近年底，包括在內，不少城市的土地市場近期都在集中放量。就在土地市場創下歷史新高的同一天，大連市國有土地使用權交易中心發布出讓公告，掛牌17宗土地，成為大連土地市場本年度一次性出讓地塊較多的一次。同樣在這一天，濟南公共資源交易中心網上也掛牌了15宗土地。


整個11月，南京、昆明、廣州、成都等多個城市的土地掛牌量也都有所上升。中原地產研究院數據顯示，一線城市11月供應土地合計高達90宗，刷新了較近幾年紀錄，而二線城市供應量也有所上漲，11月供應了土地合計1400宗，也將是年內較高記錄。


在多位業內人士看來，近期各地土地市場供應“井噴”的主要原因在于，地方政府需要完成年內供地指標，而房企也有補充土儲的需求。


第一太平戴維斯中國市場研究部高級董事及主管簡可向《華夏時報》記者表示，由于政府調控、開發商融資困難、銷售市場調整等一系列原因，上半年很多一二線城市土地市場較為沉寂。年末之際，地方政府面臨一定出讓任務壓力，資金充沛的大型開發商也有補充儲備的需求;另一方面，市場基本面穩定，普遍預計不會出現過熱局面，也為土地出讓帶來良好基礎條件。


“如果不加緊供地，增加供應，未來將面臨供求失衡矛盾加劇的風險。”歐陽捷指出，以為例，今年計劃供地1200公頃，但目前供地僅為408公頃，成交僅為347公頃，僅相當于去年全年的49%。而張大偉也向記者透露，年內大部分城市土地銷售額漲幅放緩，全國賣地較多的50大城市合計年內截至11月26日賣地3.21萬億，同比只上漲了7.3%。這可以說是較近多年來較低的漲幅，所以其中大部分土地銷售額持平或者減少的城市較近明顯開始井噴供應。


“目前整體的樓市庫存還是處于一個比較低的低位，因此急需增加供給，否則會導致后續供應不足。”中國房地產數據研究院院長陳晟表示。與上述觀點類似，易居(博客)研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，今年以來出現不少流拍的現象，“和地方政府有點偏差”，因此到了年底政府通過調整土地出讓方式希望積極形成交易態勢。而對于一些房企來說，可以形成新的土地儲備戰略。


“整體看，年末土地成交高峰已經出現。”張大偉認為，目前全國多城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企對住宅類土地的拿地積極性較高。眼下房地產企業資金壓力比前兩年明顯加大，但有資金的企業依然非常多。從11月26日那場土拍可以看出，土地市場雖然降溫，但依然有企業看好后市。在一二線城市調控政策嚴格的背景下，房企為了增加銷售額依然會集中拿地。因此其預計2019年，一二線土地市場成交依然將維持在高位。


房企愈發謹慎


不過，盡管如此，多位業內人士依然強調，整體來看房企謹慎拿地依然將成為主流，土地市場將延續低溢價率態勢。


根據中原地產研究中心數據，截至11月22日，土地市場逐漸平穩，大部分熱點城市土地出讓的溢價率均保持低位，基本在10%左右，明顯低于2015年至2017年平均30%的溢價率。陳晟直言，“土地流標的情況將會是一種常態。”


張大偉指出，在全國一二線城市嚴格調控的大環境之下，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊的積極性降低，未來房地產市場走勢出現分化。2019年樓市將繼續嚴格調控，這種情況下，大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低，搶地積極性降低。“從整體看，房企拿地意愿比上半年明顯退燒。”張大偉認為，較近信托等資金監管嚴格，導致房地產企業對總價較高的地塊相對謹慎。


交通銀行研報指出，在當前的市場環境下，開發企業出于對未來行業利潤空間的擔憂，拿地行為趨于謹慎。而CRIC(微博)克而瑞中國房地產決策咨詢系統也顯示，10月份近三成企業未拿地，反映了當前市場格局下開發商謹慎拿地的態度。


在這樣的情況下，歐陽捷建議同行，“心態要平和一點，算賬要冷靜一點。未來房價橫盤將是必然趨勢，地價低、能快銷、有利潤的項目才是合適的。”而明源地產研究院副主編崔曉丹認為，第四季度土地市場會更加慘淡，但這種低迷實際上代表著市場正在回歸理性，在這期間土地市場將迎來一波供應小高潮，能抓住這個時機拿地的房企，將在未來的銷售市場上占得先機。


簡可認為，開發商從拿地到銷售轉化通常需要一年時間準備，意味著不會因此推升2019年供應水平，所以此番集中供應并不會給2019年樓市帶來過多直接影響。“但集中大量推地，也會集中消耗開發商資金儲備，如果融資面沒有改善跡象，明年年初土地市場預計仍會回歸平常。
深圳商報訊12月19日訊 12月17日，深圳市規劃國土委發布關于公開征求《深圳市地價測算規則》（征求意見稿）（以下簡稱《規則》）意見的通告。記者了解到，《規則》設置產權政策調節系數，加大對實體經濟政策傾斜和支持力度；同時，進一步降低**性住房的地價水平。《規則》提出，“不得轉讓的公共租賃住房、安居型商品房、人才住房”地價均在商品住房用地市場價格的基礎上“打一折”，從而進一步降低**性住房的地價水平。


針對不同產權限制的用地，《規則》進行了系統的歸納，新增了“產權限制修正系數表”，結合“建筑類型適用地價標準及修正系數表”，“產業發展導向修正系數表”及“產業項目類型修正系數表”共同使用，能夠大幅降低不得轉讓性質產業用地地價水平，充分體現對實體經濟的政策支持。


值得關注的是，為落實*關于“房住不炒”的定位，結合我市2017年出臺關于全面深化住房制度改革、建立健全住房**和供應體系的“1+N”政策文件，《規則》新增了公共租賃住房、安居型商品房及人才住房的地價標準，并專門設置了“不得轉讓的公共租賃住房、安居型商品房、人才住房”產權調節系數，進一步降低**性住房的地價水平。


在地價管理層面，支持多渠道供應安居型商品房、人才住房的政策要求。


此外，結合我市當前土地集約節約，市政管廊，地下軌道，地下經營性空間等不同功能土地立體利用的強烈要求，《規則》新增了“地下軌道、地下市政場站、綜合管廊和連接兩宗地塊的對外開放的公眾地下通道”這一特殊類型的地價空間利用調節修正系數為0.1；同時針對一般性的地下空間也將調節系數從0.5降低到0.3，加大對立體空間開發利用的支持，鼓勵土地的集約節約利用。


深圳市規劃國土委方面指出，《規則》的發布旨在統一深圳市地價管理體系，簡化地價管理和測算規則，統一深圳市地價管理體系，簡化地價管理和測算規則。


同時，《規則》充分發揮了市場在資源配置中的決定性作用，進一步推動土地供給側結構性改革，支持我市實體經濟、民營經濟發展和產業轉型升級，進一步**民生項目用地

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